LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: BẤT CẬP VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU

MC: Chúng tôi đã nhận được một điện thoại kết nối khán giả của chương trình tại thành phố HCM, đó là anh Đức, 58 tuổi. Xin mời anh Đức đặt câu hỏi với Luật sư Phan Công Tiến ạ.

Anh Đức: Trước tiên Luật sư hướng dẫn giúp tôi một vấn đề vướng mắc là tôi đi làm giấy tờ nhà đất mười mấy năm nay mà người ta không chịu cấm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thưa Luật sư.

Luật sư Phan Công Tiến: Chào anh Đức, anh cứ chia sẻ giúp về trường hợp của anh.

Anh Đức: Tôi mua một mảnh đất có nhà, có cây ăn quả, có giấy tờ, mua bằng tiền, ngay tình. Diện tích thửa đất là 196m², nhà ngay mặt tiền đường Hòa Hưng, phường 12, quận 10. Trong quá trình tôi sử dụng, tôi đăng ký, kê khai lập bộ, đóng thuế sử dụng đất.

Từ năm 1992, tôi đóng thuế sử dụng đất đến năm 2002, tôi mới làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì UBND phường 12, quận 10 đã chứng nhận đơn cho tôi xin cấp giấy chứng nhận. Sau đó, UBND phường hướng dẫn tôi làm hồ sơ và chỉ lên quận. Khi đó, UBND quận đã văn bản nhận thiếu xót về việc không tống đạt cho tôi một văn bản, cụ thể là Quyết định 116 ngày 01/12/1992, trong quyết định đó thể hiện việc kiểm kê, thu hồi toàn bộ diện tích thửa đất tôi mua, giao lại cho tôi. Sau đó tôi bị chặn lại, người ta dựa vào quyết định đó để cho rằng nhà tôi là thuộc nhà nước quản lý. Bắt đầu Chi cục thuế quận 10 ra Thông báo số 541 năm 2003 cắt bộ đóng thuế đất của tôi, giao sang cho Công ty Dịch vụ công ích và Quản lý nhà quận 10 quản lý, khai thác, cho thuê. Tiếp theo, ngày 23/7/2003, UBND quận 10 tiếp tục ban hành Quyết định 4247, thu hồi quản lý phần nhà đất của tôi, ngoài ra khi lúc nào tôi ký hợp đồng thuê nhà sẽ cấn trừ tiền tôi đã đóng thuế đất vào nhà đất khi tôi ký hợp đồng thuê.

Bắt đầu khi mình thấy nhà mình mua bằng tiền ngay tình, Nhà nước không quản lý mà tự nhiên bây giờ bắt mình mua lần nữa là không hợp lý. Tôi mới đi khiếu nại Quyết định 4247 về việc quản lý sai nhà đất của tôi. Sau đó, tôi tiếp tục khiếu nại Quyết định 4247 tới UBND thành phố thì UBND thành phố tập hợp các cơ quan ban ngành của UBND thành phố, UBND quận 10 để giải quyết. Vào ngày 14/6/2005, UBND thành phố ra văn bản số 3512 giải quyết phần của tôi nhỏ hơn diện tích 196m² của tôi đã đóng thuế đất, sau đó UBND quận 10 ra Quyết định 5685 vào năm 2005 hủy bỏ Quyết định 4247. Sau khi hủy bỏ rồi, nhà đất của tôi vẫn là của tôi chứ. Tuy nhiên cùng một ngày 05/7/2005, UBND quận 10 ra Quyết định 5686, cho tôi được ký hợp đồng thuê, nghĩa là trong 196m² người ta không quản lý 142,50m² mà chỉ quản lý phần nhà là 20,48m², người ta cho tôi ký phần nhà với diện tích đó.

Sau đó có thời gian lật qua lật lại, tôi tiếp tục nộp lại bộ hồ sơ cũ của tôi, lập lại bản vẽ, tôi yêu cầu phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi đối với phần nhà nước không quản lý là 142,50m² và để tôi ký hợp đồng thuê đối với với diện tích 20,48m².

Từ năm 2005, sau khi tôi nộp hồ sơ và có biên nhận, tôi có nhiều lần lên hỏi về quy trình giải quyết hồ sơ nhưng cơ quan chỉ hẹn mà không đưa ra một ngày cụ thể. Năm 2015, do tôi qua bức xúc về việc không được giải quyết, tôi yêu cầu cơ quan nhà nước trả lại hồ sơ cho tôi. Khi nộp tôi thấy có dùng dằng nên bản gốc có giấy mua bán có chứng nhận của phường, tôi xin khi nào tôi đóng thuế hoặc được cấp sổ thì tôi sẽ nộp bản gốc. Cùng năm, họ cũng trả lời tôi về việc hồ sơ đã mất hết rồi. Vợ chồng tôi rất bức xúc khi nhận được câu trả lời như vậy.

Khi đó, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 10 mới kêu vợ chồng tôi lại để hướng dẫn và đề nghị tôi về lập lại hồ sơ vì đất do vợ chồng tôi đang quản lý. Tôi đã về lập lại hồ sơ, bản vẽ. Tôi cũng không lấy bản vẽ 196m² mà tôi chỉ lập bản vẽ 142,50m² mà vợ chồng tôi là chủ. Sau khi hoàn thành xong, tôi đã nộp hồ sơ lại tại ô mà người đã hướng dẫn tôi làm lại hồ sơ, tuy nhiên người đó đã bị chuyển đi. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 10 đã không tiếp nhận hồ sơ và hướng dẫn tôi sang Công ty Dịch vụ công ích và Quản lý nhà quận 10.

MC: Vậy đến bây giờ anh vẫn chưa được kê khai cấp sổ đỏ đúng không? Và câu hỏi của anh muốn hỏi Luật sư là như vậy các quy định pháp luật liên quan đến miếng đất mà anh mua và thủ tục như thế nào để anh được cấp sổ đỏ, cơ quan nào chịu trách nhiệm chính đúng không ạ?

Anh Đức: Thưa không. Vì sau khi người ta chỉ tôi qua bên quản lý nhà quận 10, tôi bất chấp ký hợp đồng thuê mua 142,50m² nhưng bên quản lý nhà quận 10 lại ra thông báo trả hồ sơ vì họ không trực tiếp quản lý. Nghĩa là họ cứ ép tôi sang bên đây để ký hợp đồng thuê nhà 142,50m², tôi cũng đã qua cả bên quản lý nhà và Sở Xây dựng, cả hai bên đều trả lời là không quản lý diện tích 142,50m² của tôi.

Sở Xây dựng cũng ban hành văn bản hướng dẫn tôi là 142,50m² của anh thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 10 phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh. Tôi nghe lời Sở Xây dựng và trở về Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 10. Tôi đã nộp hồ sơ ở đây, có biên nhận nhưng họ vẫn không cấp giấy chứng nhận mà còn lấy đất và nhà của tôi bán.

Luật sư Phan Công Tiến: Gần đây bán cho ai hay có quyết định gì kê biên tài sản không?

Anh Đức: Không.

Luật sư Phan Công Tiến: Họ bán dưới hình thức nào anh? Nếu như dưới dạng cơ quan nhà nước đang quản lý đất đai thì chắc chắn phải có quyết định về việc bán, thu hồi hoặc trưng dụng đất này của anh.

Anh Đức: Dạ không có. Không có giấy tờ gì hết, hiện đất đai tôi đang quản lý.

Luật sư Phan Công Tiến: Anh đang quản lý tiếp tục ở đó hay người khác quản lý?

Anh Đức: Tôi đang quản lý. Bây giờ sau khi tôi quay lại nói nhà nước không quản lý thì UBND quận 10 phải cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng dất lần đầu cho tôi đối với diện tích nhà đất là 142,50m², UBND quận 10 mới nhận hồ sơ, người ta cũng hành ghê lắm, yêu cầu tôi nộp đủ các loại giấy tờ. UBND quận 10 đã nhận hồ sơ của tôi vào ngày 31/10/2018, có biên nhận. Ngày hẹn là ngày 12/12/2018, UBND quận 10 sẽ trả kết quả hồ sơ cho tôi. Tới ngày đó, UBND quận 10 lại hẹn tiếp ngày 17/12/2018. Đến ngày 17/12/2018, tôi được biết có Công văn số 12264 của Phó Chủ tịch UBND quận 10, nội dung của văn bản đó là nhà đất của tôi đã được cấp giấy chứng nhận vào năm 2012, đã mua bán và sang nhượng qua cho nhiều người. Tự nhiên nhà đất của tôi đang làm chủ, hiện tại vẫn đang sử dụng mà lại trả lời là cấp giấy chứng nhận vào năm 2012.

Luật sư Phan Công Tiến: Tức là đã cấp cho một chủ khác rồi?

Anh Đức: Dạ.

Luật sư Phan Công Tiến: Và chủ khác đó đã sang nhượng qua nhiều đời chủ rồi.

Anh Đức: Đúng thưa Luật sư.

Luật sư Phan Công Tiến: Thật ra phải rất chia sẻ của chú Đức vì quả thực đây là trường hợp dẫn đến những bất cập của người dân nếu như những thông tin chú trao đổi là đúng và thực tế có những diễn biến xảy ra là đúng. Quả thực phải chia sẻ là có một phần lỗi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cán bộ công chứng trực tiếp thực hiện trường hợp này của gia đình chú Đức nếu như những thông tin trình bày của chú là đúng.

Đối với nguồn gốc đất, UBND quận đang có những sai sót trong việc tống đạt văn bản liên quan đến việc quản lý sử dụng đất đai tại thời điểm năm 1992 liên quan đến Quyết định 116 thời điểm năm 1992 đối với chú và chính từ khởi nguồn đó dẫn đến hệ quả là hàng loạt tất cả những thủ tục, quyết định liên quan đến việc quản lý sử dụng đất đai qua từng thời kỳ đến bay giờ có rất nhiều xáo trộn và không đồng nhất dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi của gia đình chú. Đối với trường hợp này, Luật sư cũng phải đề nghị chú bổ sung thêm các hồ sơ qua biên tập chương trình để có thể chuyển qua Luật sư để chúng tôi có thể hỗ trợ tư vấn tốt hơn.

Sơ bộ đối với trường hợp này của chú là có thể xác định có những sai sót trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. Mấu chốt trong trường hợp này của chú nằm ở việc là năm 2012, UBND quận 10 đã kê khai cấp sổ cho một đối tượng khác đối với đúng phần dịch tích này của gia đình nhà mình mà đối tượng đó cũng đã thực hiện việc chuyển quyền qua nhiều đời chủ thì phải xác định việc kê khai cấp giấy chứng nhận năm 2012 là đúng hay sai. Và bản thân đúng như những trường hợp chú trao đổi, Luật sư phải đánh giá về khía cạnh pháp lý thì quả thực tôi đang đặt ra câu hỏi nghi ngờ về việc kê khai cấp giấy chứng nhận năm 2012. Tại vì sao? Nếu như có những sai sót trước đây thì không loại trừ trường hợp lần này cũng có sai sót. Vấn đề thứ hai là nếu đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một chủ, sau đó chủ đó lại bán cho những người khác thì không có lý gì họ lại không đến bàn giao đất trên thực địa. Nhưng theo thông tin chú Đức đã trao đổi tại phần đầu, từ trước đến giờ gia đình chú Đức vẫn trực tiếp quản lý sử dụng phần đất này. Đây là lý do thể hiện việc chú đang là chủ sử dụng đất, chú đang thực hiện quyền chiếm hữu của mình đối với việc quản lý sử dụng đất đai, chú đang thực hiện quyền của mình trên đất mà những đối tượng khác được kê khai sử dụng đất, họ không hề đến thửa đất để được bàn giao mặt bằng cũng như sử dụng đất. Nếu như đối với một tài sản khác thì có những vấn đề có thể du di được nhưng đối với tài sản là quyền sử dụng đất mà lại là gần 200m² đất ở TP.HCM, giá trị thửa đất rất lớn thì không có lý gì họ lại không đến tiếp nhận bàn giao mặt bằng, hơn nữa họ còn chuyển qua nhiều chủ thì có thể một chủ này có vấn đề sai sót, không am hiểu quy định pháp luật hoặc là điều kiện khó khăn không đến tiếp nhận được thì còn rất nhiều các chủ khác họ cũng sẽ phải biết quyền lợi của mình để đến thực hiện quyền trên thửa đất của mình. Tuy nhiên từ năm 2012 đã sang tên nhưng lại không có bất kỳ thông tin gì về việc là người chủ đã được cấp sổ đỏ. Đến tận năm 2018, chú mới biết thông tin, qua một khoảng thời gian đằng đẵng 06 năm như thế, chú vẫn tiếp tục sử dụng đất trong khi chủ sử dụng đất, người được cấp giấy chứng nhận những lần sau nữa không hề có một động thái gì cả. Do đó, tôi cũng đặt ra một câu hỏi có hay không việc kê khai cấp giấy chứng nhận năm 2012 cũng đang có những sai sót khi việc cấp giấy chứng nhận này đang cấp sang một thửa đất khác đối với một chủ sử dụng khác, đối với một phần thửa đất khác do công tác quản lý về mặt hành chính, quản lý về mặt địa chính, mặt kê khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận, thời điểm trước đây có những vấn đề về mặt sai sót. Tôi không loại trừ trường hợp đó. Do đó, phải đánh giá trường hợp này có những vấn đề sai sót có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình nhà chú Đức, còn việc để định hướng giải quyết tiếp theo thì phải chia sẻ với chú Đức, trường hợp này nhà chú là một gia đình đặc thù, rất hiếm các trường hợp tương tự như của chú Đức.

Để giải quyết trường hợp này cần có cơ chế đặc thù, có thể không đơn giản chỉ giải quyết trong phạm vi quận 10 mà có thể đề nghị cả UBND TP. HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Kiến trúc cùng tham gia để kiểm soát, rà soát các hồ sơ trước đây. Ví dụ như một số cơ quan phải tổ chức họp liên ngành để có thể ra một số giải pháp cho chú. Cơ chế để giải quyết trường hợp này cũng phải là cơ chế đặc thù và cũng cần một cơ chế để thúc đẩy, tạo sức ép để tìm ra điểm sai sót quan trọng trong hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận năm 2012 là đúng hay sai. Từ đó có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của chú.

Với những gì chú đang trao đổi, thời lượng của chương trình lại quá ngắn nên một vài nội dung tư vấn của Luật sư cũng định ra một vài nguyên tắc để chú có thể vận dụng và trên cơ sở đó có thể tiếp tục bảo vệ quyền lợi của mình. Trường hợp chú cần đánh giá chính xác, cụ thể các nội dung chú đang vướng mắc thì mời chú có thể thông qua ban biên tập chương trình gửi bổ sung toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan đến vụ việc của chú để chuyển đến cho Luật sư trên cơ sở nghiên cứu vụ việc của chú, Luật sư có thể chia sẻ và có nhiều thời gian hơn để giải đáp các vướng mắc liên quan và có phương án về mặt lộ trình cụ thể để bảo vệ cho quyền lợi của chú.

MC: Có lẽ phương án là như vậy đi chú Đức ạ. Chúng tôi cũng rất ưu tiên trường hợp của chú, dành thời lượng rất nhiều để chú đặt ra các tình huống và trình bày các tình tiết liên quan đến vụ việc của mình. Tuy nhiên, như Luật sư vừa tư vấn, trường hợp của chú cũng là một tình huống khá đặc biệt. Chính vì vậy, đối với những tư vấn của Luật sư, chú có thể gửi toàn bộ hồ sơ cụ thể về ban biên tập chương trình. Chúng tôi sẽ tiếp nhận hồ sơ của chú và chuyển về cho Luật sư Phan Công Tiến để có những định hướng cụ thể hơn cho chú Đức.

LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 078 569 0000 –  0969 099 300

Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm

Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Zalo liên hệ Luật sư: zalo.me/3357157996900972250

Quét mã QR Zalo Luật sư: