LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: MUA BÁN NHÀ ĐẤT KHÔNG THỰC HIỆN CÔNG CHỨNG CHỨNG THỰC TIỀM ẨN NHIỀU RỦI RO

Posted on Posted in Chia sẻ kiến thức, Tư vấn truyền hình

 


MC: Xin mời Chú Đường đặt câu hỏi với Luật sư

Chú Đường: Tôi có mua một căn nhà cấp 4 từ năm 2000 và chưa sang tên đổi chủ, chỉ có giấy tờ viết tay, mà tôi mua nhà đó là qua chủ thứ 2. Chủ thứ 2 mua nhà của Chủ thứ nhất có giấy tờ chứng thực của địa phương (Chủ thứ nhất có sổ đỏ). Bây giờ tôi muốn chuyển sang tên tôi nhưng khi tôi liên hệ với chủ thứ nhất để nhờ hỗ trợ thủ tục giấy tờ công chứng thì họ không đồng ý hỗ trợ tôi. Xin hỏi luật sư giờ tôi phải làm thể nào?

Luật sư Tiến: Thực ra đối với trường hợp của Chú Đường là trường hợp cũng tương đối phổ biến trên trên thực tế hiện nay, đối với những trường hợp thông thường đó là từ chủ 1 khi bán cho chủ 2, người chủ 2 bán lại cho chủ 3 thì các bên cũng chưa hoàn thiện về mặt hồ sơ thủ tục sau đó thì thường là chủ 1 cũng sẽ hỗ trợ đối với chủ thứ 3 là trường hợp của chú để hoàn thiện hồ sơ, đó cũng là một cách để tiết kiệm chi phí, tiết kiệm những thủ tục về mặt thời gian để thực hiện thủ tục hành chính thì nó là phương án rất tốt nhưng nó tồn tại rủi ro mà chú là một trong những trường hợp đang vướng phải cái rủi ro như vậy. Cách thức để giải quyết đối với trường hợp này của chú thì chú lưu ý mấy điểm sau đây:

Phải xác định xem cái giao dịch từ chủ 1 sang chủ 2 đã đáp ứng đủ điều kiện về mặt pháp lý hay chưa? từ chủ 2 sang thủ 3 là chú đã đáp ứng đủ những cái điều kiện này hay chưa? Đương nhiên ở đây có thể nói là các bên đã có cái vi phạm về mặt hình thức đối với giao dịch về quyền sử dụng đất, vì chú đang giao dịch khoảng năm 2000 thì pháp luật thời kỳ đó đã áp dụng Bộ Luật dân sự năm 1995 và luật đất đai thời kỳ đó thì cũng đã có những quy định cụ thể yêu cầu là giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu các bên phải thực hiện thủ tục công chứng và chứng thực hoặc ít nhất là các bên phải đưa ra UBND Xã Phường Thị trấn, thì như chú nói giao dịch đầu tiên thì đã qua Phường rồi và đó chỉ là một cái xác nhận dấu của Phường hay là đã thực hiện đủ với thủ tục chứng thực tại UBND Phường? vì rất nhiều những trường hợp mà Luật sư đã tham gia tố tụng và làm việc thực tế thì đúng là có dấu của Phường nhưng thường chỉ ghi nhận cái nội dung là xác nhận của việc chuyển nhượng thôi chứ nó chưa đáp ứng đủ điều kiện về mặt nghiệp vụ đối với cái hoạt động chứng thực của Cán bộ Tư pháp thực hiện tại UBND Xã Phường Thị trấn. Nên phải xem kỹ và xác định rõ điều này còn hợp đồng từ chủ thứ 2 sang của Chú thì bản thân Chú cũng đã thừa nhận là các bên chỉ có ký hợp đồng viết tay không có công chứng và không thực hiện thủ tục đăng ký sang tên gì cả, nên đây sẽ là một cái điểm bất lợi khi đánh giá về hiệu lực và giá trị pháp lý của giao dịch. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay đối với trường hợp mà bên chủ cũ là chủ 1 – họ không phối hợp không hỗ trợ với chú để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì quả thực là chú chỉ còn một phương án duy nhất để thực hiện đó là khởi kiện ra tòa án, để yêu cầu tòa án công nhận giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Từ những đối tượng là chủ 1 sang chủ 2. Từ chủ 2 trang chủ 3. Các bên đã thực hiện thực tế rồi, quyền nghĩa vụ các bên được đảm bảo, các bên đã giao nhận đầy đủ tài sản, các bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, các quyền và nghĩa vụ chỉ còn mỗi Nghĩa vụ là thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Thì chú có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu tòa án buộc bên chỗ ông chủ cũ sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên cho chú hoặc là sẽ tuyên luôn trong bản án đối với quyền sử dụng đất của chú, quyền sử dụng nhà ở của chúng đối với thửa đất và tài sản ở trên đất để chú có thể chủ động để đi làm thủ tục đăng ký kê khai và cấp giấy nhận quyền sử dụng đất đứng tên của chú.

Thì quả thực chỉ có một phương án duy nhất là khởi kiện ra tòa mà khởi kiện thì chú cũng cần phải lưu ý những điểm về cấu trúc giao dịch, về quá trình các bên thực hiện giao dịch, về thực tế thực hiện các việc thanh toán, về việc bàn giao.

Và chú có một ưu thế rất lớn đó là chú đang là người trực tiếp sinh sống quản lý và sử dụng đất để làm lợi thế rất lớn và phải tận dụng vấn đề này. Bản thân trong Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày mùng 1 tháng 1 năm 2017. Thì lần đầu tiên có quy định của một cơ chế đó là mặc dù đối với cái giao dịch của đất đai như trường hợp của chú các bên không thực hiện thủ tục công chứng chứng thực nhưng đất đủ điều kiện chuyển nhượng các bên đã thực hiện việc giao nhận trên thực tế và đã thực hiện quá 2/3 giá trị giao dịch thì trong trường hợp này mặc dù chưa đáp ứng đủ điều kiện về mặt hình thức của giao dịch đó là chưa được công chứng chứng thực hợp lệ, nhưng Tòa án vẫn xem xét để chấp nhận về hiệu lực và giá trị pháp lý của giao dịch.

Thì đây là một vấn đề đặc thù. Mặc dù là vấn đề áp dụng pháp luật là có hiệu lực từ ngày mùng 1 tháng 1 năm 2017 nhưng nó mở ra cơ chế linh hoạt để có thể tận dụng cái điểm hợp lý để bảo vệ cho trường hợp của Chú trong trường hợp này. Chú có thể cân nhắc và lưu ý

Tựu chung lại là trường hợp mà bên Chủ Gốc – Chủ 1 mà họ nhất quyết không thực hiện thủ tục ký hồ sơ và đăng ký sang tên thì chú, thì chỉ có một phương án duy nhất là khởi kiện ra tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi của gia đình mình.


LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 078 569 0000 –  0969 099 300

Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm

Địa chỉTầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Zalo liên hệ Luật sưzalo.me/3357157996900972250

Quét mã QR Zalo Luật sư:


Bạn có thể tham khảo các bài viết liên quan của Equity Law Firm:

LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: BẤT CẬP VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU

LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: TRANH CHẤP VỀ LỐI ĐI CHUNG

LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI ĐÃ BỊ TUYÊN BỐ MẤT TÍCH

LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI BÊN BÁN KHÔNG CÓ GIẤY TỜ

Bình luận

Tin liên quan

Trả lời