LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI BÊN BÁN KHÔNG CÓ GIẤY TỜ

MC: Hiện nay, tổ thư ký báo là đang kết nối với chị Hà đang sinh sống và làm việc tại Hà Nam, xin mời chị Hà đặt câu hỏi với luật sư ạ.

Chị Hà: Em chào Luật sư. Tôi có một câu hỏi muốn hỏi luật sư: Tôi mua một mảnh ruộng năm 2017 của anh A nhưng anh A cũng mua của một người khác nhưng chưa có giấy tờ gì chính chủ. Vì vậy, tôi và anh A mua chỉ viết tay, chưa ký kết hợp đồng công chứng. Tiền chuyển nhượng tôi đã đưa hết cho anh A. Khi tôi mua được gần một tháng, anh A gọi tôi về lấy tiền vì gia đình anh không đồng ý bán nữa. Tôi có nói với anh A rằng nếu không bán nữa thì phải mua lại theo giá của tôi. Từ ngày đó tôi không về nữa.

Luật sư Phan Công Tiến: Trao đổi với chị Hà chút là trong trường hợp này quyền sử dụng đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa chị?

Chị Hà: Dạ, anh A mua của người khác thì anh A mới cầm giấy chứng nhận của người trước nữa, còn anh A cũng chưa có một loại giấy tờ gì.

Luật sư Phan Công Tiến: Vậy có một ông X bán cho ông A thì giao dịch giữa ông X và ông A, ông X đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa đăng ký sang tên cho A.

Chị Hà: Vâng.

Luật sư Phan Công Tiến: Mà anh A bán cho chị là thông qua giấy tờ viết tay.

Chị Hà: Vâng. Viết tay mà bản thân anh A cũng chỉ cầm giấy tờ của người trước thôi, anh A cũng chưa chính chủ. Anh A mới gọi tôi về để tôi trả tiền và gia đình anh A không đồng ý bán nữa nhưng tôi không về. Tôi có về được lần nhưng từ đó đến nay tôi không về nữa. Xin Luật sư tư vấn tôi phải làm như nào.

Luật sư Phan Công Tiến: Đất là đất ruộng hay đất ở vậy chị?

Chị Hà: Là đất ruộng ạ

Luật sư Phan Công Tiến: Chị có hộ khẩu tại địa phương, xã/phường đó không?

Chị Hà: Dạ có. Tôi có hộ khẩu ở ngay đấy.

Luật sư Phan Công Tiến: Đất này của ông X thì chị có biết sổ đứng tên cá nhân ông X hay đứng tên vợ chồng ông X hay đứng tên hộ gia đình ông X, chị có biết không?

Chị Hà: Ông X hộ khẩu là tên vợ ông ý và con ông ý.

Luật sư Phan Công Tiến: Thửa đất này là của ông X và vợ con ông X đúng không chị?

Chị Hà: Vâng.

Luật sư Phan Công Tiến: Tư vấn sơ bộ chị về phương án như thế này.

Thứ nhất là đánh giá về vấn đề pháp lý. Giao dịch giữa ông A và chị chưa đảm bảo điều kiện về mặt pháp lý để giao dịch phát sinh hiệu lực vì giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì điều kiện kiên quyết đầu tiên là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A thì khi đó ông A mới được quyền chuyển nhượng sang cho chị. Hiện nay, đất này có sổ nhưng quyền sử dụng đất này vẫn đứng tên ông X chưa đứng tên ông A, theo quy định của pháp luật đất đai, giao dịch về đất đai, liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ được ghi nhận cho chủ sử dụng đất khi mà thực hiện việc đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ và thực hiện qua việc kê khai cấp giấy chứng nhận đứng tên cho ông A thì khi đó ông A mới là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất và được quyền chuyển nhượng sang cho chị. Do đó, giao dịch giữa chị và ông A đang vướng ở hai điểm có thể dẫn đến hệ quả pháp lý là giao dịch vô hiệu. Cụ thể:

Điểm thứ nhất là giấy tờ viết tay không có công chứng, dẫn đến việc vô hiệu về mặt hình thức.

Điểm thứ hai là ông A chưa có quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sang tên cho chị vì ông A chưa phải chủ sử dụng đất hợp pháp, chưa đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ.

Do đó giao dịch này hoàn toàn có khả năng vô hiệu mặc dù gia đình có phản đối hay không phản đối thì ông A không tiếp tục bán cho chị thì cũng rất khó để bảo vệ quyền lợi cho chị theo hướng công nhận quyền sử dụng đất này đứng tên chị còn hướng mà hoàn trả tiền

Chị Hà: Thưa Luật sư, tiền tôi đã giao cả hết cho anh A rồi.

Luật sư Phan Công Tiến: Đồng ý chị. Vấn đề là như thế này. Nếu như vấn đề của chị là đơn thuần, giao dịch chỉ vô hiệu về mặt hình thức, cụ thể chỉ là không công chứng chứng thực mà ông A là chủ sử dụng đất hợp pháp thì Luật sư vẫn có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của chị khi ra Tòa. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, có một cơ chế rất mới mà lần đầu tiên quy định trong hệ thống pháp luật của Việt Nam, đó là mặc dù giao dịch về đất đai mà bị vô hiệu về hình thức, tức là không công chứng chứng thực nhưng các bên đã thực hiện được 2/3 giao dịch rồi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Tòa án vẫn công nhận giá trị hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải xem xét thêm các điều kiện về hình thức. Tuy nhiên, trường hợp này của chị là ngoài việc vô hiệu về hình thức còn vô hiệu về chủ thể tham gia không được quyền chuyển nhượng nên không đáp ứng được điều kiện như vừa trao đổi với chị để vận dụng quy định tuyên giao dịch này có hiệu lực.

Vì vậy, tiền chị đã thanh toán cho ông A nhưng giao dịch này không có giá trị pháp lý nên đúng theo quy định thì chị sẽ được hoàn lại khoản tiền đã thanh toán cho ông A. Thêm vào đó, xác định lỗi ở đây thuộc về ông A thì chị được quyền yêu cầu khoản bồi thường cho những thiệt hại do lỗi của ông A gây ra. Ví dụ bán đất không có thẩm quyền, không phối hợp hoàn thiện các thủ tục để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất sang cho chị hoặc lỗi của ông A trong việc là không phối hợp để đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiện ông A từ chối để thực hiện các thủ tục đó. Theo đó, đấy là lỗi của ông A, chị được quyền yêu cầu hoàn lại tiền kèm theo bồi thường thiệt hại.

Quả thực, đối với trường hợp này của chị rất khó để cơ quan nhà nước bảo vệ quyền lợi cũng như yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng vì hợp đồng này khả năng rất cao là bị vô hiệu về vấn đề hình thức không công chứng chứng thực cũng như là vấn đề thẩm quyền giao kết hợp đồng nên chị phải cân nhắc để lựa chọn phương án.

Luật sư khuyên chị nếu như đã dùng tất cả các phương án khác như là dùng áp lực, gây sức ép, đàm phán, thỏa thuận thậm chí là yêu cầu Uỷ ban tham gia với tư cách là trung gian hòa giải mà vẫn không giải quyết được thì lời khuyên là chị nên theo phương án rút tiền về. Như vậy sẽ bảo toàn được quyền lợi của mình, đỡ mất thời gian qua một tiến trình tố tụng mà dẫn đến hệ quả là hợp đồng vô hiệu.

MC: Trường hợp của chị Hà đúng là đáng tiếc, trở lại câu hỏi đầu tiên của chương trình là không xem xét kỹ các yếu tố trước khi mua bán đất. Chình vì vậy, như Luật sư nói, chị Hà có thể nhận lại tiền và bồi thường thiệt hại. Số lượng này có đáng bao nhiêu so với số tiền mình bỏ ra để mua một thửa đất?

Luật sư Phan Công Tiến: Điều này phải xem xét tùy từng trường hợp anh Đặng Linh ạ. Do cơ chế để giải quyết hợp đồng dân sự vô hiệu thì hệ quả pháp luật quy định thứ nhất là hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, thứ hai là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và thứ ba là xác định yếu tố lỗi, nếu lỗi thuộc về ông A thì ông A phải chịu trách nhiệm để bồi thường thiệt hại cho mình. Còn thiệt hại ở đây là gì? Không có cơ chế để xác định thiệt hại là toàn bộ tiền đưa cho ông A hay 50% số tiền đưa cho ông A mà phải xác định thiệt hại thực tế đã xảy ra đối với chị Hà, vấn đề này chị Hà phải chứng minh. Thiệt hại là những gì? Theo lãi tiền gửi ngân hàng hay là tiền chị bị tổn thất như thế nào, mua thửa đất thì hiện tại giá đất tăng lên, chị được như thế nào, giá đất chênh lệnh như thế nào, vấn đề là phải chứng minh vì nó là thiệt hại thì phải xác định theo thiệt hại thực tế mà đã là thiệt hại thực tế thì phải có căn cứ để chứng minh thiệt hại thực tế đó.

MC: Trong trường hợp này, chắc là người nhà của ông A quyết định trả lại tiền, đòi lại đất không bán nữa.

Luật sư Phan Công Tiến: Chắc do giá đất tăng lên nên là thay đổi quan điểm ban đầu.

MC: Và về phần lý thì họ đang có lý về hợp đồng này đúng không ạ?

Luật sư Phan Công Tiến: Về lý là họ sai.

MC: Về cách thức họ sai khi họ bán đất chưa có quyền của mình, tuy nhiên mình không bảo vệ được quyền lợi của mình.

Luật sư Phan Công Tiến: Vì trong trường hợp này mình cũng sai, mình tham gia giao dịch đó mình biết như vậy nhưng vẫn chấp nhận.

MC: Vâng thưa chị Hà, chắc chị đã nghe rõ những tư vấn của Luật sư rồi. Trong trường hợp này, chị cố gắng đàm phán với ông A để có phương án tốt nhất cho mình và theo hướng của Luật sư vừa rồi thì rõ ràng phương án nhận lại tiền và yêu cầu thương thuyết bồi thường với những thiệt hại mà chị bỏ ra cũng là phương án tối ưu khi xem xét vấn đề cụ thể của chị.

LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 1900 0192

Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm

Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Zalo liên hệ Luật sư: zalo.me/3357157996900972250

Quét mã QR Zalo Luật sư: