LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: TRANH CHẤP MỐC GIỚI, RANH GIỚI THỬA ĐẤT LIỀN KỀ

MC: Hiện giờ chúng tôi đã kết nối được với cô Mai, đang sinh sống và làm việc tại Thái Bình. Xin mời cô mai đặt câu hỏi với luật sư.

Cô Mai: Vâng xin chào chương trình, tôi có câu hỏi muốn Luật sư tư vấn

Luật sư Phan Công Tiến: Xin chào cô Mai. Cô cứ trao đổi về trường hợp của cô ạ

Cô Mai: Tôi xin nhờ luật sư tư vấn về vấn đề này. Tôi xin trình bày như sau:

Năm 1990, tôi có mua UBND xã lối đi với diện tích 54m². Tôi với nhà liền kề có chung một cái ngõ, dân người ta không sử dụng nữa mới bán đi. Nhà tôi mua được cái ngõ của xã mà xã để nhà tôi mua. Tôi mua xong mấy tháng sau ông hàng xóm có nói là ông làm nhà năm 1989, ông có làm ra đất ngõ là 50cm chiều ngang. Ông chồng nhà tôi và ông hàng xóm liền kề mới ra xã làm văn bản là khi làm móng nhà ông Tường có làm sang đất của ông Thông là 50cm chiều ngang móng, nay hai chúng tôi bàn nhau là ông Thông chỉ đồng ý nhượng số đất trên móng dọc công trình nhà trên và dọc công trình nhà dưới, dọc theo các móng tường nhà mà ông Trường đã làm sang đất của ông Thông để ông Tường yên tâm bảo vệ móng của mình. Phần đất còn lại nhà tôi tiếp tục làm nhà và sinh sống ổn định từ năm 1990 đến năm 2003. Đến năm 2003, nhà tôi phá nhà cũ đi để làm lại nhà mới thì ông Tường bên cạnh làm đơn ra xã để đòi lấy thêm đất nhà tôi, ông đòi lấy đủ 50 phân. Thực tế năm 1989, ông Tường nói là ông làm 50 phân nhưng thực tế ông không làm 50 phân mà mặt đằng trước ông làm sang 21 phân và mặt sau chỉ làm sang 5 phân cái ngõ.

Luật sư Phan Công Tiến: Lúc đó mình muốn êm xuôi mọi việc và mình nghĩ là có thể đàm phán và thỏa thuận được thế nên mình vẫn ghi nhận trong biên bản là 50 phân nhưng thực tế chỉ lấn có 21 phân.

Cô Mai: Đằng trước là 21 phân, đằng sau là 05 phân.

Luật sư Phan Công Tiến: Đằng sau là 50 phân hay 05 phân vậy cô?

Cô Mai: Đằng sau có 05 phân thôi. Mặt đằng trước là 21 phân

Luật sư Phan Công Tiến: Trên thực tế mình lấn nó là hình thang, mặt trước là 21 phân mặt sau là 05 phân.

Cô Mai: Như này nhé, mặt trước là 21 phân dài 8m, mặt sau lấn 5 phân đổ dài, rẽ vào móng công trình phụ. Mặt đằng trước ông ý làm 8m, ông làm móng to lấn 21 phân.

Luật sư Phan Công Tiến: Văn bản ở trên xã hai bên lại ghi nhận với nhau lấn 50 phân, như vậy sẽ lấn nhiều hơn so với thực tế và nhà cô mất nhiều đất hơn đúng không?

Cô Mai: Ông Tường nói lấn sang như thế nhưng không ai đào móng lên nên không biết ông lấn sang là bao nhiêu nên ông Thông nhà tôi và ông Tường viết văn bản như này: “Nay hai chúng tôi bàn nhau là ông Thông chỉ đồng ý nhượng phần đất dọc công trình nhà trên và dọc công trình phụ nhà dưới, dọc theo đất móng tường nhà mà ông Tường đã làm sang”, có nghĩa là không biết ông Tường chạy sang bao nhiêu, không để 50 phân. Ông làm sang 01 mét thì để cho ông 01 mét mà để sang 10 phân thì để nhà ông 10 phân, còn lại là nhà tôi. Luật sư có nghe rõ không?

Luật sư Phan Công Tiến: Cháu vẫn nghe rõ cô ạ

Cô Mai: Phần đất đó nhà tôi làm nhà ổn định từ năm 1991 đến năm 2003, tôi phá nhà cũ của tôi đi để làm nhà mới. Tôi đã đào hết đất ra rồi, đào hết móng ra thế là khác nhau mà. Ông làm đơn ra xã đòi đủ 50 phân, xã mới đến đo cho ông ý 50 phân mà trước ông chỉ làm đằng trước 21 phân dài 8m, đằng sau 05 phân dài 10m, giờ thì lấy đủ 50 phân cả trước cả sau. Do lúc đó chồng tôi đào móng xuống 2m đang ngập ngụa nên ông mới ký còn tôi không đồng ý. Tôi bảo theo văn bản là móng ông làm sang bao nhiêu thì để bấy nhiêu, phần này ông không làm sang thì ông không mua của nhà tôi, nhà tôi cũng không bán cho ông ý thì làm sao bây giờ ông lại đòi. Sau đó tôi viết đơn ra xã là không đồng ý. Tôi giờ muốn hỏi luật sư là tôi muốn từ năm 2003 đến nay tôi có đòi được lại phần đất ông ý lấy của nhà tôi không? Ông ý không mua đất của nhà tôi năm 1991, tôi cũng không bán cho ông ý năm 1991 thì phần đất này năm 1989 ông không làm sang, ông ý không mua mà nhà tôi cũng không bán. Sổ đỏ nhà ông ý hiện tại là ông ý làm năm 2013, mặt đằng trước là 5,21m, mặt đằng sau là 5,05m.

Luật sư Phan Công Tiến: Cô Mai có nghe rõ không ạ? Luật sư đã nghe tương đối kỹ và rõ về trường hợp của cô. Vậy thực tế có hai văn bản khác nhau đúng không cô, một văn bản ghi nhận theo hiện trạng móng, một văn bản ghi nhận 50 phân chạy dài. Hai nội dung đấy đang có vấn đề mâu thuẫn với nhau. Văn bản hòa giải trước đây ở xã là ghi nhận ông Tường lấn 50 phân.

Cô Mai: Ông Tường ông ý nói là khi làm móng nhà ông ý có lấn sang 50 phân. Đó là câu trên. Dòng thứ hai chốt ở bên dưới là như thế này: “Ông Thông chỉ đồng ý nhượng số đất mà ông Cường đã làm móng”.

Luật sư Phan Công Tiến: Chia sẻ với cô Mai như thế này. Hai nội dung đang mâu thuẫn với nhau thì nội dung mấu chốt trong trường hợp này của cô là cô không cần quá quan tâm đến việc nội dung của văn bản đang bị mâu thuẫn tại vì khi đưa ra Tòa để giải quyết tranh chấp và xác định chính xác mốc giới thửa đất thì vấn đề quan trọng nhất ngoài thỏa thuận của hai bên ra, còn có một căn cứ nữa để các bên có thể thảo thuận được vì hiện nay đang có sự mâu thuẫn về cách hiểu cũng như là sự mâu thuận trong việc áp dụng pháp luật để xác định ranh giới, mốc giới.

Phải chia sẻ với cô Mai nếu như vẫn đang theo dõi chương trình. Vấn đề quan trọng nhất trong trường hợp này của cô Mai là xác định chính xác ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa hai gia đình hiện nay như thế nào. Biên bản hai bên ký với nhau cũng chỉ là căn cứ để xác định ranh rới, mốc giới quyền sử dụng đất thực tế. Ngoài ra, còn một vấn đề khác là hiện trạng, thực tế sử dụng để xác định mốc giới, ranh giới thì tư vấn với cô một vấn đề thuộc về mặt kỹ thuật mà Luật sư cũng như Tòa án thường làm trong các vụ án đặc thù về xác định ranh giới, mốc giới là chồng ghép các mảnh bản đồ, tìm ra được mốc giới, ranh giới thửa đất mà các bên đang tranh chấp với nhau. Cách làm của vấn đề này như thế nào? Lấy toàn bộ hồ sơ về đất đai, hồ sơ về bản đồ sử dụng đất qua các thời kỳ trước đây, đặc biệt là bản đồ năm 1997, bản đồ về nguồn gốc đất trong quá trình sử dụng đất. Trước đó có thể là bản đồ 299 năm 1985, sau đó có thể là bản đồ năm 2010. Lấy những bản đồ về nguồn gốc đất đó ra sẽ thể hiện rất rõ về vị trí giáp ranh của hai thửa đất, đó là một cơ chế, một cơ sở để xác định.

Cơ sở thứ hai để thục hiện việc chồng ghép đó là tổ chức việc đo đạc trên hiện trạng hiện nay để ra một bản đồ đo vẽ theo hiện trạng. Việc đo vẽ hiện nay sử dụng bằng máy, chỉ cần vài phút là sẽ có bản đồ thể hiện hiện trạng của thửa đất, lên sơ đồ về ranh giới, mốc giới thửa đất có tọa đồ đầy đủ. Sau đó, cần làm một bước về mặt kỹ thuật, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới thực hiện được, cá nhân sẽ không thực hiện được. Đó là thực hiện thủ tục chồng ghép các mảnh bản đồ với nhau. Lấy mảnh bản đồ hiện trang hiện nay để chồng ghép với mảnh bản đồ cũ để xác định nguồn gốc đất. Khi chồng ghép các mảnh bản đồ với nhau sẽ có một vấn đề là khác về mặt tọa độ thì khi đó cần làm một kỹ thuật nữa là chuyển hệ tọa độ để cho cùng về một hệ tọa độ. Khi đã cùng một hệ tọa độ thì có thể chồng ghép các mảnh bản đồ với nhau, khi đó thể hiện rất rõ là hiện trạng nhà nào đang chồng lấn vào hiện trạng nhà nào trên một bản đồ chồng ghép như thế để xác định ra ranh giới, mốc giới thửa đất. Đây là vấn đề về mặt kỹ thuật để có thể giải quyết triệt để tranh chấp về mốc giới, ranh giới quyền sử dụng đất – phương thức chồng ghép bản đồ.

Để thực hiện nội dung này, trên thực tế thông thường khi trong tiến trình tố tụng mà mình đã tham gia đều yêu cầu Tòa án để thực hiện thủ tục này, yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Thông thường, cơ quan đang thực hiện thủ tục này là Trung tâm công nghệ thông tin tài nguyên môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (cơ quan từ cấp tỉnh), họ có thẩm quyền và kỹ thuật chồng ghép bản đồ, khi chồng ghép sẽ thể hiện rất rõ nguồn gốc đất của nhà cô Mai, nhà kia như thế nào; hiện trạng sử dụng đất như thế nào; bên nào đang bị lấn. Dựa thêm vào căn cứ đó và thỏa thuận của hai bên tại UBND xã thời điểm trước đây thì sẽ xác định được chính xác là 50 phân chạy dài hay lấn theo đúng phần móng hay thậm chí có thể là một cách thứ thứ ba là 50 phân chạy dài cũng không đúng, phần móng cũng không đúng mà lại là một con số khác.

Vì vậy, dựa trên kết quả việc chồng ghép bản đồ sau khi chuyển hệ tọa độ và chồng ghép bản đồ với nhau thì sẽ là cơ sở pháp lý để cô Mai và gia đình hàng xóm giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật. Đó là một số vấn đề chia sẻ với cô Mai theo quan điểm pháp lý.

MC: Cô Mai kính mến, cô cũng đã nghe tư vấn của Luật sư đối với trường hợp này của cô và gia đình hàng xóm. Yếu tố kỹ thuật hiện giờ sẽ đóng góp quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp giữa hai gia đình để xác định ranh giới. Chúng ta phải tiến hành đo đạc lại và chồng ghép các mảnh bản đồ. Như Luật sư tư vấn, cô có thể liên hệ Trung tâm công nghệ thông tin tài nguyên môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Bình để họ thực hiện việc chồng ghép bản đồ theo yêu cầu của hai gia đình.

LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 078 569 0000 –  0969 099 300

Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm

Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Zalo liên hệ Luật sư: zalo.me/3357157996900972250

Quét mã QR Zalo Luật sư: