LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI TRANH CHẤP RANH GIỚI VỚI ĐẤT ĐÃ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

MC: Ngay bây giờ thì đã có một vị khách muốn liên hệ trực tiếp với Luật sư. Đó là chị Lý ở Hòa Bình. Xin chào chị Lý

MC: Chị Lý ơi, xin mời chị đặt câu hỏi với Luật sư Phan Công Tiến.

Chị Lý: Dạ vâng. Xin cảm ơn. Xin chào Luật sư. Thưa Luật sư là nhà tôi có một miếng đất liền kề với nhà ông Trương nhưng do đất bị chéo nên ông Trương có đồng ý bán cho tôi 3m chiều rộng, hai bên đã làm lại ranh giới đất, có chứng nhận của UBND xã Quy Hậu. Từ ngày 23/3/2011, tôi vẫn canh tác đều đặn. Nhưng đến năm 2018, có anh Dũng lên nhận 3m đấy là của anh ấy, anh ấy mua và làm được bìa đất rồi. Anha áy bảo là anh ấy làm được từ năm 2016, thì đến tận tháng 7 năm 2017 mới có một đoàn có ông trưởng phòng TNMT huyện, nhân viên đo đạc và địa chính xã và một trưởng thôn xuống xác nhận ranh giới đất trồng rừng. Lúc đấy cũng gọi tôi thì tôi có chỉ ranh giới đến hàng rào. Khi anh Trưởng phòng hỏi bà lấy gì làm bằng chứng đất nhà bà đến đấy thì tôi đưa ra cái giấy hai gia đình thỏa thuận với nhau có dấu chứng nhận của địa phương xã. Anh trưởng phòng có nói giờ bà phải mời được ông chủ cũ tức là ông Trương đến, tôi có mời ra thì ông Trương bảo đúng như thế. Thé rồi tự nhiên cả đoàn cán bộ ra về, không nói năng gì cả mà cũng không đo đạc nữa. Đến tháng 10 thì ông Dũng làm đơn kiện tôi ra tòa. Tòa hai lần giảng hòa, đến lần thứ 3 ông thẩm phán bảo tôi bà phải mời ông Trương lên. Tôi mời ra thì ông Trương đứng trước tòa nói lại như thế. Ông Dũng nghe thấy như thế thì rút đơn kiện và Tòa giao cho tôi một Quyết định tạm đình chỉ vụ án và tòa nói sự việc đã giải quyết xong. Tôi là người dân tôi tưởng vậy là xong tôi về canh tác trên đất ấy. Đến tháng 12/2020, ông Dũng cho máy xúc lên xúc hết cái hàng rào của tôi đi rồi bảo đất này là có bìa của ông ấy. Thưa Luật sư thì khi làm bìa đất đấy, tôi là người giáp ranh mà không được biết. Luật sư tư vấn giúp tôi với.

LS: Chị Li ơi tôi là Luật sư. Tôi xin được hỏi thêm một số vấn đề để làm rõ. Thứ nhất ngoài lời khai của ông Trương ra thì chị có căn cứ gì về mặt pháp lý, ví dụ hồ sơ nguồn gốc đất, sổ mục kê, sổ địa chính hoặc GCN quyền sử dụng đất của ông Trương ghi nhận đất này của ông Trương hay không.

Chị Lý: Báo cáo anh đất này thực sự là của ông Trương bởi vì tôi có mảnh đất 10m liền kề ngay đấy.

LS: Xin phép ngắt lời chị Lí, tôi rất hiểu và đồng thuận với chị đất này là của ông Trương, bản thân ông Trương cũng nhận đất này là của ông Trương. Tôi rất đồng ý, nhất trí nhưng để làm rõ, giải quyết được thì phải có chứng cứ nào ngoài lời khai không.

Chị Lý: Thưa Luật sư là có, ông ấy có bìa đất để sau này ông ấy bán cho ông Hải, ông Hải mua thì cũng có bìa và tôi có trồng hàng rào thì khi hai ông bán cho nhau thì cũng gọi tôi lên để chỉ ranh giới thì giữa hai nhà với nhau như thế thì ông Trương ông ấy có bìa đất.

LS: Tức là ông Trương có một sổ to bán một phần cho ông Hải và phần còn lại …

Chị Lý: Ông ấy bán cho tôi đầu tiên sau đấy mới bán cho ông Hải.

LS: RỒi, vậy là ông ấy có một cái GCN đúng không chị. Thế thì cần phải làm rõ vấn đề này. Bởi vì nếu ông Trương có sổ rồi mà đã có văn bản chuyển nhượng sang cho chị rồi, văn bản đã được chứng thực. ở đây tôi không đề cập đến một số loại đất rừng bị hạn chế chuyển nhượng, cái này cần làm rõ trong hồ sơ, điều kiện chuyển nhượng đất rừng không giống như loại đất thổ cư bình thường, có những điều kiện đặc thù. Tôi đặt trên giả định là chị đủ điều kiện trên.

Như vậy ông Trương có đất có sổ, ông bán cho chị thông qua UBND xã. Sau đó ông Dũng tiếp tục có GCN thì chứng tỏ có một văn bản chuyển nhượng giữa ông Trương và ông Dũng, đúng không chị. 

Chị Lý: Báo cáo Luật sư là hôm trước tòa và hôm có ông trưởng phòng tài nguyên môi trường, ông Trương ông ấy chỉ bảo đây là miếng đất của ông ấy, ông ấy để lại cho tôi 3m sau đó mới bán cho anh Hải. 

LS: Rồi hiểu ý chị, như vậy giao dịch với ông Dũng đã được đăng ký sang tên còn giao dịch với chị chưa được. Ông Dũng mới kiện chị để đòi phần đó.

LS: Phải xác định thời điểm hai bên giao dịch với nhau nhưng trên thực tê chị đang rất bất lợi tại vì bên chỗ ông Dũng đã được nhận quyển quyền từ ông Trương. Ông Dũng có lợi thế hơn của chị là đã được cấp GCN. Chị Lý hiểu không ạ. Thì theo quy định về đất đai, thì cái thời điểm để chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký chứ không phải thời điểm hai bên ký với nhau văn bản thỏa thuận. Cái việc ông Dũng có được GCN đối với phần ông Trương chuyển nhượng được hiểu là ông Dũng đã thực hiện việc đăng ký. Điều này là một chứng thư pháp lý rất quan trọng và rất có lợi cho ông Dũng. Nhìn mặt tổng quan thì chị đang có nhiều điểm bất lợi do chị chưa có GCN và chị chưa được đảm bảo về mặt pháp lý cho quyền sử đụng dất của chị. Tuy nhiên việc đánh giá chứng cứ ở đây liên quan đến thời điểm luật áp dụng. Thì theo quy định của BLDS năm 2015, có hiệu lực từ 1/1/2017, thì có một số cơ chế đặc thù để áp dụng với những trường hợp chưa đáp ứng đủ những điều kiện về mặt hình thức, chưa thực hiện thủ tục sang tên, thì chắc phải chi tiết kỹ hơn hồ sơ của chị, chắc là nhờ chị sau khi kết thúc chương trình thì liên hệ với ban biên tập để gửi hồ sơ tài liệu liên quan cho Luật sư để đánh giá chi tiết về mốc thời gian thì có phương án hỗ trợ chị trên Tòa một cách phù hợp.

Chị Lý: Cảm ơn Luật sư, tôi có một chi tiết này nữa muốn hỏi Luật sư. Bây giờ trong tay tôi chỉ có một giấy tờ nôm na là hai gia đình viết tay với nhau, có chữ ký của ông PCT và dấu của UBND xã Quy Hậu, thì có được không hay cần những gì nữa hả thưa Luật sư.

LS: Chị Lý ạ, bây giờ cần chi tiết hồ sơ của chị thì bao gồm hồ sơ liên quan đến nguồn gốc đất, được thể hiện tại xã đang quản lý đất của mình, bao gồm sổ địa chính, sổ mục kê qua từng thời kỳ. Đấy là thứ nhất, thứ hai là toàn bộ hồ sơ kê khai cấp sổ lần đầu cho ông Trương, hồ sơ đăng ký sang tên, biến động từ ông Trương sang ông Dũng và từ ông Trương sang ông Hải để đánh giá chi tiết những hồ sơ tài liệu đó để xem hướng bảo vệ quyền lợi của chị có khả năng nào yêu cầu tuyên hủy GCN đã cấp cho ông Dũng hay không. Thì phải xem xét toàn bộ quy trình kê khai cấp sổ cho ông Dũng, phải có hồ sơ chi tiết để đánh giá nội dung này. Nếu có căn cứ sai về quy trình, về thủ tục, về thẩm quyền về nội dung, về nguồn gốc thì hoàn toàn có khả năng yêu cầu tuyên hủy GCN đã cấp cho ông Dũng. Và nếu hủy được GCN đã cấp cho ông Dũng thì đây là căn cứ, cơ chế rất có lợi cho chị để bảo vệ quyền lợi của chị đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng từ ông Trương.

MC: Xin cảm ơn Luật sư, xin cảm ơn chị Lý.

LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 078 569 0000 –  0969 099 300

Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm

Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Zalo liên hệ Luật sư: zalo.me/3357157996900972250

Quét mã QR Zalo Luật sư: