LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI: TRANH CHẤP VỀ LỐI ĐI CHUNG
MC: Thưa quý vị và các bạn, chúng tôi đã kết nối trực tiếp được với chị Duyên đang sinh sống và làm việc tại Bắc Ninh với các câu hỏi đặt ra cho Luật sư Phan Công Tiến. Mời chị Duyên đặt câu hỏi ạ.
Chị Duyên: Nhà em mua miếng đất này trước nhà họ mấy năm, nhà họ ra mua sau. Miếng đất nhà em đủ 215m2 nhưng người ta cắt cả vào đường xóm đi bên trong ao xong người ta bán nhưng đất xóm là đất của nhà em. Giờ miếng đất họ mua sau, mua được mấy năm nay, giờ họ kiện nhà em.
Luật sư Phan Công Tiến: Trao đổi với chị Duyên một chút về trường hợp này của chị, tức là chị đã mua một thửa đất từ trước, thửa đất chị mua là 215 m2 đúng không? Thửa đất này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ với toàn bộ 215 m2 hay không?
Chị Duyên: Có anh ạ.
Luật sư Phan Công Tiến: Giấy chứng nhận đủ 215 m2 đúng không chị? Sau đó có một ông tạm gọi là ông A, đã mua một thửa đất giáp ranh, liền kề với thửa đất nhà chị đúng không? Thửa đất mua giáp ranh nhà chị đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa?
Chị Duyên: Chưa anh ạ. Đây là thôn bán không phải xã bán.
Luật sư Phan Công Tiến: Vậy thôn bán cho ông A hay bán cho chị?
Chị Duyên: Thôn bán cho nhà ở trong nhà em mua bán với xã, có giấy tờ hẳn hoi, có phiếu thu anh ạ
Luật sư Phan Công Tiến: Ông A mua bán quyền sử dụng đất với xã và thôn đúng không?
Chị Duyên: Mua với thôn chứ không mua với xã anh ạ
Luật sư Phan Công Tiến: Tức là mua bán đất đai với thôn và việc mua bán giũa ông A với thôn thì lấn vào phần đất của chị.
Chị Duyên: Ý là người ta không lấn nhưng giờ miếng đất ở trong không có lối đi với xóm.
Luật sư Phan Công Tiến: Nhất trí! Và bây giờ họ yêu cầu chị phải mở lối đi cho thửa đất bên trong của họ đúng không?
Chị Duyên: Vâng.
Luật sư Phan Công Tiến: Vấn đề của chị như thế này. Phải trao đổi với chị là phải xác định vấn đề gốc rễ ở trong câu chuyện này, đó là việc ông A đó có phải chủ sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất này hay không? Chị Duyên hiểu ý này mình đang trao đổi không? Vụ việc sẽ chia làm 02 trường hợp.
Do yêu cầu của chủ sử dụng đất liền kề, họ được quyền yêu cầu mở một lối đi ra ngoài nếu như thửa đất của họ nằm sâu bên trong mà không có lối đi ra ngoài thì chủ sử dụng bất động sản liền kề ở bên trong được quyền yêu cầu các chủ sử dụng bất động sản khác cho họ một lối đi ra bên ngoài và họ sẽ có nghĩa vụ thanh toán chi trả giá trị tương ứng phần lối đi họ được sử dụng. Tuy nhiên, vấn đề mấu chốt ở đây là ông A có phải chủ sử dụng đất hợp pháp ở đây không nếu muốn xác định ông A là chủ sử dụng đất hợp pháp thì phải xác định nguồn gốc thửa đất, dựa trên toàn bộ hồ sơ về đất đai như sổ địa chính năm 1985, sổ mục kê năm 1985 được lập theo Chỉ thị 299; sổ mục kê và bản đồ năm 1997; các sổ mục kê, bản đồ địa chính khác được lập theo từng thời kỳ của UBND cấp xã, phường để xác định nguồn gốc đất này là gì, ông A có được quyền quản lý sử dụng hay không, hiện nay có giấy tờ nào ghi nhận ông A là chủ sử dụng thửa đất hợp pháp hay không. Mặc dù không có giấy chứng nhận nhưng có thể là giấy tờ kê khai cấp giấy chứng nhận, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì vẫn có căn cứ để xác định là chủ sử dụng đất.
Nếu như ông A có thể xuất trình giấy tờ chứng minh ông A là chủ sử dụng thửa đất hợp lệ, có đầy đủ giấy tờ về nguồn gốc đất ghi nhận quyền sử dụng đất của ông A thì ông A được quyền yêu cầu chị hoặc các chủ sử dụng bất động sản liền kề cho ông A mở một lối đi ra ngoài đường. Quy định của pháp luật dân sự liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhưng nếu như ông A không phải chủ sử dụng đất, ông A không được quyền này vì quy định này chỉ áp dụng cho người là chủ sử dụng đất. Nếu ông A sử dụng đất trái phép, khai hoang trái phép, lấn chiếm trái phép thì ông A không được quyền này. Còn nếu vấn đề giao dịch giữa ông A và thôn thì thôn có được quyền để thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay không. Quả thực rất nhiều trường hợp kể cả xã thực hiện việc bán đất, giao đất, nhiều trường hợp kể cả xã cũng là giao đất trái thẩm quyền.
Trường hợp gốc rễ của chị Duyên phải tư vấn với chị là phải xác định ông A đó – người đang có tranh chấp đất đai với chị, ông A có quyền sử dụng đất hay không thông qua việc rà soát toàn bộ hồ sơ nguồn gốc đất của ông A. Nếu như ông A có đủ điều kiện để kê khai cấp giấy chứng nhận thì chị có nghĩa vụ tạo điều kiện để mở lối đi cho ông A và được quyền yêu cầu bồi hoàn tương ứng với giá trị lối đi mà ông A sử dụng đối với lối đi đó. Nếu ông A không phải chủ sử dụng đất, thậm chí giao dịch giữa ông A và thôn là vô hiệu vì thôn không có thẩm quyền giao đất, bán đất thì trong trường hợp này chị không có nghĩa vụ phải thực hiện yêu cầu của ông A vì ông A không phải chủ sử dụng đất và có thể ông A đang lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái phép. Đó là giải đáp đối với trường hợp của chị Duyên.
MC: Vâng, như vậy rất là rõ rồi, chị Duyên thân mến, chị phải xác định rõ đất của ông A có hợp pháp hay không, trong trường hợp không hợp pháp thì chị có nghĩa vụ mở đường cho người ta đi ra. Trong trường hợp đất của ông A đảm bảo giấy chứng nhận rõ ràng thì theo quy định pháp luật chị cũng tạo điều kiện để mở lối đi cho ông A.
LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 078 569 0000 – 0969 099 300
Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm
Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com
Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn
Zalo liên hệ Luật sư: zalo.me/3357157996900972250
Quét mã QR Zalo Luật sư:
