LUẬT SƯ CHUYÊN ĐẤT ĐAI:CẤP, ĐỔI, HUỶ BỎ, CẤP LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QSD ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

Posted on Posted in Chia sẻ kiến thức

Biên tập viện: Chào mừng quý vị và các bạn đã trở lại với chương trình tư vấn pháp luật trực tiếp phát sóng trên Truyền hình quốc hội Việt Nam với chủ đề “Cấp đổi, hủy bỏ, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tham gia theo dõi chương trình và có những cái mong muốn tư vấn cụ thể với Luật sư Phan Công Tiến, thì lúc này chúng tôi đã nhận được điện thoại của anh Thanh ở Đồng Nai với những câu hỏi cụ thể liên quan đến chủ đề. Xin mời anh Thanh với câu hỏi với Luật sư ạ.

Anh Thanh: Dạ vâng ạ, xin chào chương trình ạ!

Luật sư Tiến: Vâng chào anh Thanh, tôi là Tiến – luật sư đang trực tiếp trao đổi với anh. Anh có thể vui lòng trao đổi cụ thể về trường hợp của mình 

Anh Thanh: Vâng, tôi xin chào Luật sư Tiến ạ. Có một câu hỏi như thế này mà tôi đăng ký và gọi lên tổng đài 365 365 rất là nhiều lần rồi ý. Bây giờ mới được trao đổi trực tiếp với Luật sư 

Luật sư Tiến: Anh vui lòng trao đổi giúp về trường hợp của mình! 

Anh Thanh: Dạ vâng, thưa luật sư là như này ạ. Gia đình của bố mẹ tôi, sinh được 7 anh em, ở dưới đồng nai có 6 người con, trong quá trình đó thì tôi lấy vợ và chuyển về ở Lâm Đồng sinh sống. Bố tôi đã mất, hiện tại còn mỗi mẹ tôi thôi. Khi tôi ở dưới Lâm đồng thì mẹ tôi cùng 5 anh em ở Đồng Nai lên ủy ban xã ký văn bản là từ chối tài sản (văn bản phân chia di sản thừa kế – để cho em út của tôi là Nguyễn Thanh Bình đứng tên trên GCN QSDD của bố mẹ tôi – thời điểm xây dựng kinh tế mơi vào khai hoang, diện tích khoảng 4000m2), thiếu tên của tôi, mẹ tôi 104 tuổi, nên em tôi đã nhờ người hàng xóm thay tên tôi, thay mặt tôi để lên ký tại ủy ban. Sau đó em út của tôi đã được đứng tên trên GCN QSDD – là Nguyễn Thanh Bình. Nếu mà sự việc 1 mình em tôi đứng tên trên GCN QSDD thì cũng chẳng có gì cả, nhưng trong quá trình đó thì sau 1 tháng em trai của tôi là đưa tên của em dâu của tôi đứng tên đồng sở hữu. 

Luật sư Tiến: Tức là đưa vợ vào. 

Anh Thanh: Dạ, vâng ạ. Thế thì sau khi em dâu của tôi đứng tên trên đồng sở hữu trên đất tổ tiên của tôi, của bố mẹ tôi á. 

Luật sư Tiến: … thì anh lại không đồng ý là việc cho một người khác không cùng dòng họ của mình là chủ sử dụng đối với Thửa đất mà cha ông tổ tiên để lại 

Anh Thanh: Dạ, có nghĩa là sau khi nếu mà bình thường em tôi mà nó đứng tên trên sổ đỏ thì không có chuyện gì xảy ra cả. Thưa luật sư ạ. Tuy nhiên sau đó em tôi lại đồng ý cho vợ (tức là em dâu của tôi) đồng sở hữu trên diện tích đất này. Và sau khi đứng tên trên GCN QSDD thì 1 tháng sau em dâu tôi lại ly hôn với em trai của tôi…

Luật sư Tiến: …. và yêu cầu chia đôi tài sản. 

Anh Thanh:… Đấy. Nhưng mà cái sự việc nếu mà không có diễn biến việc ly hôn đấy thì tôi không biết. Sau khi được bà dì điện và báo thằng  Bình và con Vân ly hôn như vậy như vậy thì tôi mới ngỡ ngàng biết. Thì bây giờ xin hỏi Luật sư là bây giờ hướng giải quyết là như thế nào mà khởi kiện thì khởi kiện từ đâu, mà trong quá trình đó thì trước kia tôi không ký 1 văn bản nào để em trai của tôi đứng tên trên GCN.
Biên tập viên:  Vâng, chúng tôi cũng đã hiểu câu hỏi của Anh Thanh rất là rõ rồi. Về vấn đề này thì Luật sư cũng đã nghe câu hỏi của Anh Thanh rất là rõ rồi đúng không ạ? 

Luật sư Tiến: Tôi muốn hỏi thêm Anh Thanh một chút đó là: cái thời điểm mà hợp nhất cái tài sản này là tài sản chung của vợ chồng là năm bao nhiêu anh có nhớ không? 

Anh Thanh: Năm …Năm….

Luật sư Tiến: Trước năm 2017 hay sau năm 2017, vì nó liên quan đến thời điểm để áp dụng pháp luật 

Anh Thanh: Dạ dây ạ, dạ để tôi hình dung ra thử coi văn bản … là năm 2020 

Luật sư Tiến: Cái việc mà kê khai cấp sổ sang cho một mình em trai anh mà sau khi mà khai nhận thừa kế ý, thì thực hiện vào năm bao nhiêu anh

Biên tập viên: Tức là cấp cho em trai của anh là năm bao nhiêu? Năm mà anh ở Lâm Đồng mà anh không về mà mấy anh em cùng với mẹ anh lên để làm thủ tục sang tên cho em anh là năm bao nhiêu ạ? 

Anh Thanh: Dạ trước năm 2000 ạ. 

Biên tập viên: Anh có nhớ làm năm bao nhiêu không anh? 

Anh Thanh: Từ từ để tôi lục văn bản ra…..

Biên tập viên: Trường hợp này thì cũng phải xác định rõ cái năm đấy đúng không ạ? Tức là theo tôi biết được thì phần trả lời của anh Thanh đó là về việc chuyển từ của anh bình – e út của Anh Thanh sang vợ thì là năm ngoái (2020), còn  việc mà mấy anh em và mẹ lên chuyển tên cho anh Bình một đứng thì anh ấy chưa trả lời là năm nào. 

Anh Thanh: Alo ạ, 

Biên tập viện: Anh nghe được chưa ạ. Thế năm mà mấy anh em cùng với mẹ anh đề cùng cấp cho anh Bình đứng tên một mình là năm bao nhiêu anh? 

Anh Thanh: Dạ năm 2020 ạ, 

Biên tập viên: Cũng mới luôn phải không ạ, 

Luật sư Tiến: Nhất trí a,

Biên tập viên: Bây giờ thì Luật sư sẽ trả lời cho anh Thanh nhé, anh nghe nhé.

Luật sư Tiến: Thì chia sẽ với anh như thế này, đối với trường hợp của anh thì hiện nay GCN QSDD là đang đứng tên hai người là hai vợ chồng, nếu như mà anh không thể hủy GCNQSDD này đi, thì hiện nay đây là chứng thư pháp lý cao nhất để ghi nhận về quyến sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng và chắc chắn là sẽ được chia đôi khi mà vợ chồng ly hôn. Nên vấn đề của mình đặt ra ở đây là gì? Để bảo vệ được đối với quyền của anh, cũng như với các thành viên trong gia đình mà đặc biệt là quyền quản lý sử dụng của anh thì điều kiện kiên quyết là gì – là phải xem xét những điều kiện để vô hiệu hóa đối với GCNQSDD này, thì thực ra về căn cứ pháp lý thì hoàn toàn có căn cứ để chứng minh là gì – có những sai phạm đã xảy ra trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Thửa đất này, riêng việc giả mạo chữ ký hoàn toàn có yếu tố giả mạo, lừa dối ở đây, thì hoàn toàn có thể xem xét và có thể chứng minh vấn đề này không hề khó bằng việc là gì: bây giờ đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp toàn bộ hồ sơ liên quan đến hồ sơ kê khai cấp sổ lần đầu và trong quá trình anh yêu cầu cơ quan Tòa án yêu cầu giải quyết vấn đề tranh chấp này thì anh có thể cùng với đó là đề nghị Tòa án trưng cầu giám định để giám định phần chữ ký và chữ viết của anh mà trên hồ sơ kê khai cấp sổ lần đầu để xác định được ra đây là chữ ký giả mạo không phải chữ ký của anh thì anh có thể cung cấp mẫu chữ ký theo cái biên bản cung cấp mẫu chữ ký của Tòa án, sau đó Tòa án sẽ trưng cầu giám định và trưng cầu một bên cơ quan thứ ba giám định những hồ sơ tài liệu này và ban hành 1 quyết định một thông báo, một kết luận là chữ ký này là và mẫu chữ ký mà anh cung cấp là không cùng 1 chữ ký, không phải do cùng một người ký ra thì trên cơ sở đó là có thể xem xét được  về hiệu lực và giá trị pháp lý của hồ sơ kê khai cấp sổ mà đã cấp trước đây sang cho một mình em trai của em đứng tên thì cái việc mà bảo vệ quyền lợi của anh là chắc chắn có thể xử lý được nhưng có một vấn đề phải lưu ý với anh vì nó liên quan đến thời điểm để áp dụng quy định pháp luật vì từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 tức là thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thì có một cơ chế rất mới – cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Ở đây là gì – là trong trường hợp mà có 1 giao dịch vô hiệu. Ví dụ như là cái việc kê khai cấp GCN QSDD này qua giao dịch thừa kế, qua giao dịch khai nhận di sản thừa kế mà nó bị vô hiệu, sau đó quyền sử dụng đất này được giao cho mọt bên thứ ba khác mà bên thứ ba này đã thực hiện việc kê khai  và đã được cấp GCN QSDD rồi thì người thứ ba này được xác định là gì –  là người thứ ba ngay tình và nếu như họ không biết gì về những nguyên nhân vô hiệu của thửa đất này mà được cấp Lần đầu thì người thứ ba ngay tình vẫn được bảo vệ quyền lợi. Thế nên để vô hiệu hóa vấn đề này thì anh phải tìm tất cả những căn cứ pháp lý để anh chứng minh rằng người vợ của em trai anh biết được việc khai nhận di sản thừa kế tại thời điểm thực hiện khai nhận tại UB xã khi đó anh không có mặt tại địa phương, anh ở Lâm Đồng, thì đây là những người thân trong gia đình, anh em máu mủ với nhau, anh em trong gia đình thì cũng phải biết việc anh không có ở địa phương, chắc chăn là phải biết rồi. Rồi khi mà đưa ra xã, đưa ra UBND xã phường để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì cũng phải biết rằng là gì – anh không có ở địa phương thì chữ ký ở trên đó là thiếu chữ ký của anh mà nếu có thì chắc chắn là giả mạo, nên mình cũng phải chứng minh yếu tố này để loại trừ việc người vợ là người thứ ba ngay tình, nếu như người vợ là người thứ ba ngay tình mà không biết gì về tất cả về những giao dịch trước đây thì theo cơ chế mới giao dịch với người thứ ba ngay tình hoàn toàn có thể được pháp luật bảo hộ tức là người vợ vẫn được một nửa.
Thế nên là anh phải đảm bảo việc là phải chứng minh yếu tố ngay tình ở trong trường hợp này để đảm bảo người vợ cũng phải biết được là gì – anh không tham gia ký vào văn bản khai nhận thừa kế chữ ký trong đó một là thiếu chữ ký của anh, hai là chữ ký giả mạo thì sẽ loại trừ được trường hợp người vợ là người thứ ba ngay tình. Thì như thế trong trường hợp này kể cả giao dịch đã sang tên hai lần: lần 1 là đã sang tên cho anh Bình, lần 2 là khai tên sang cho vợ để nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng thì mình có thể chứng minh được rằng: giao dịch giữa vợ và chồng để nhập vào tài sản chung – giao dịch đó không ngay tình. Khi chứng minh giao dịch này không ngay tình rồi thì có thể là tuyên vô hiệu đối với phần giao dịch này vì giao dịch gốc vô hiệu (giao dịch khai nhận di sản thừa kế vô hiệu) thì giao dịch  kéo theo cũng vô hiệu. Còn nếu như trường hợp mà không chứng minh được yếu tố là người vợ biết tất cả các vấn đề này tham gia lừa dối rồi tất cả  vấn đề, tất cả mọi thứ về việc giả mạo chữ ký thì hoàn toàn có một khả năng, một rủi ro mà tôi phải lường trước với anh trong quá trình tố tụng vì những kinh nghiệm mà tôi đã  tham gia tố tụng trong những vụ việc tương tự thì hoàn toàn có khả năng là gì – giao dịch với người thứ ba ngay tình vẫn có thể được pháp luật bảo hộ và khi đó rủi ro là thuộc về phía anh, thuộc về phía gia đình nhà mình, thế nên trên hết tất cả mọi trường hợp là anh phải thực hiện thủ tục để bảo vệ trường hợp của mình đó là: 

Một: Khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu Tuyên hủy việc giao dịch khai nhận di sản thừa kế và tuyên vô hiệu đối với giao dịch gộp tài sản chung của vợ chồng để hợp nhất tài sản chung của vợ chồng 

Trong quá trình đó thì cũng đề nghị luôn là hủy GCN QSDD đã cấp cho em trai và đã cấp cho vợ chồng  thì trong quá trình để mà chứng minh tất cả việc đó thì sẽ cung cấp mẫu chữ ký để giảm định và sẽ cung cấp những hồ sơ tài liệu để chứng minh yếu tố ngay tình để chứng minh người vợ không ngay tình trong trường hợp này.
Nếu như đáp ứng đầy đủ tất cả điều kiện đó thì hoàn toàn có căn cứ để xem xét về hiệu lực và giá trị pháp lý của GCN QSDD đã cấp cho người thân nhà mình cũng như là hai vợ chồng.

Biên tập viên: Vâng, như vậy là anh Thanh cũng đã nghe rất là rõ phần trả lời vừa rồi của Luật sư, sẽ có rất nhiều việc phải làm, tuy nhiên thì cũng rất là hy vọng bởi vì là một điều quan trọng là khi năm anh em cùng với mẹ lên thì anh lại không chữ ký ở đó và đã có sự can thiệp của người hàng xóm ký thay vào cho anh. Như vậy rõ ràng đây là một cái vi phạm mà có thể là cơ sở để những cái quy định tiếp theo sẽ được vô hiệu hóa đúng không ạ.

LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 1900 0192

Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm

Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Zalo liên hệ Luật sưzalo.me/3357157996900972250

Quét mã QR Zalo Luật sư:

Bình luận

Tin liên quan

Trả lời