NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
TƯ VẤN PHÁP LUẬT: NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
#CongTyLuatEquityLaw #LuatSuPhanCongTien
CHUYÊN GIA TƯ VẤN: Luật sư PHAN CÔNG TIẾN – Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law.
Nội dung:
Tranh chấp đất đai là gì? Các dạng của tranh chấp đất đai.
01:23 Xin hỏi LS Phan Công Tiến, tranh chấp đất đai (TCĐĐ) thường có những dạng như thế nào?
01:29 TCĐĐ đai hiểu một cách đơn giản nhất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Đó là cách hiểu hầu hết đa số người dân quen thuộc hiểu như vậy.
Nhưng về mặt pháp lý tôi chia sẻ thêm để quý vị khán giả theo dõi chương trình có những định hướng đúng hơn khi thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình khởi kiện vụ án dân sự về đất đai.
Luật đất đai đã có quy định. TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất với nhau. Tranh chấp giữa nhiều người sử dụng đất, từ 2 hoặc nhiều người trở lên. Tức là trong những trường hợp có mâu thuẫn về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ liên quan đển quyền sử dụng đất, thì đó là TCĐĐ. Tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng là 1 loại tranh chấp như vậy.
Nhưng có phải tất cả những quan hệ, những mâu thuẫn có liên quan đến nhà ở hay quyền sử dụng đất thì đều được xác định là TCĐĐ?
Không phải như vậy. Mà đã có hướng dẫn của toà để làm rõ vấn đề này. Trong đó liên quan đến quy trình thủ tục để giải quyết 1 vụ việc. Nếu như là TCĐĐ thì phải qua 1 bước hoà giải tiền tố tụng. Tức là hoà giải tại UBND xã phường thị trấn, hoà giải ở cơ sở trước khi thực hiện việc khởi kiện ra toà án hoặc đưa ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ.
Và chỉ là những vụ việc TCĐĐ thì mới phải buộc phải có bước hoà giải tiền tố tụng tại UBND xã phường thị trấn. Còn có những tranh chấp khác mặc dù có liên quan đến quyền sử dụng đất, mặc dù đối tượng mục đích các bên hướng đến là có liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng không phải bản chất của vụ án TCĐĐ nên không bắt buộc phải đưa ra hoà giải tại uỷ ban nhân dân xã phường thị trấn.
Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng quyền mua bán sở hữu nhà ở, đó là tranh chấp hợp đồng chứ không phải là tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về đất đai. Những tranh chấp dạng như vậy các bên có thể ngay lập tức khởi kiện ra toà án đề nghị toà án giải quyết theo quy trình thủ tục của luật định. Đó là 1 số dạng tranh chấp có thể liên quan.
Nếu phân chia theo đối tượng, chủ thể của các loại tranh chấp như vậy thì có thể chia ra là tranh chấp để xác định ai là chủ sử dụng đất, cũng là tranh chấp về quyền thừa kế vì có liên quan đến quyền sử dụng đất. Nếu là tranh chấp có liên quan thì nó rất là rộng. Đó là 1 số dạng như vậy để các quý vị theo dõi chương trình có cái nhìn tổng quan, để có cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Những vấn đề cần lưu ý trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai
04:50 Nhiều người đưa đơn ra toà mà không được thụ lý hoặc toà thụ lý nhưng không thắng kiện. Vậy thì khi người dân hoặc các chủ thể muốn nộp đơn ra toà để khởi kiện tranh chấp đất đai cần lưu ý những vấn đề gì.
04:53 Khi đưa đơn ra toà, có rất nhiều loại tranh chấp, nhiều dạng tranh chấp. Đôi khi tranh chấp về bồi thường hỗ trợ tái định cư, người dân mặc định đó là TCĐĐ. Đất với nhà của tôi thì đó cũng là TCĐĐ. Phải phân biệt đây là TCĐĐ. Đây là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Hoặc có những tranh chấp khác. Như tranh chấp về hành chính, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai. Khi khởi kiện ra toà án, vấn đề đầu tiên người dân cần lưu ý đó là quyền khởi kiện. Xác định mình có quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Đó là điều đầu tiên cần phải cung cấp hồ sơ tài liệu để chứng minh. Nếu không toà sẽ từ chối, không tiếp nhận, không xử lý yêu cầu khởi kiện.
Vấn đề thứ 2 cần xác định rõ về đối tượng khởi kiện và phạm vi khởi kiện tranh chấp đất đai. Quý vị phải hiểu là toà giải quyết trong phạm vi yêu cầu khởi kiện của đương sự. Đương sự khởi kiện nội dung gì thì phạm vi thẩm quyền của toà án trong vụ án dân sự là chỉ giải quyết vấn đề đó thôi. Nên là yêu cầu khởi kiện là rất quan trọng. Nên phải chốt đc vấn đề chốt đc yêu cầu khởi kiện để toà thụ lý đúng. Để lỡ mất thời gian hoàn toàn có thế mất quyền yêu cầu khởi kiện, mất quyền sửa đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện trong vụ án này, hoàn toàn có thể. Nên phải đặc biệt lưu ý chốt lại về nội dung và yêu cầu khởi kiện. Điều đó rất quan trọng.
Luật sư tư vấn trực tiếp các tình huống thực tế về khởi kiện tranh chấp đất đai
00:27 Dạ vâng, em cần luật sư, em xin luật sư tư vấn cho em ạ. Bố mẹ em sinh được 5 chị em gái anh ạ. Các chị em đến tuổi lấy chồng, còn em bị tật ở với bố mẹ. Năm 2005, bố mẹ em còn sống đã cho tặng em đứng tên sổ đỏ một mình em, đến nay đã được 17 năm. Bây giờ các chị em đòi chia đất, bây giờ em bảo thôi thì em cũng bảo em đồng ý cho các chị nửa đất. Nhưng mà em muốn ở hết đời em. Nhưng mà các chị em không đồng ý, phải tách sổ luôn. Xin luật sư tư vấn giúp em ạ. Vấn đề thứ nhất là em phải làm gì để được ở hết đời mà không xảy ra tranh chấp. Vấn đề thứ hai là nếu em thỏa thuận các chị em lấy tiền thì các chị em có phải làm giấy từ chối tài sản không ạ. Xin được tư vấn giúp em ạ, em cám ơn ạ.
01:27 Bố mẹ chị hiện nay vẫn còn sống chứ ạ?
01:31 À không ạ, bố mẹ em thì mất rồi ạ
01:33 Bố mẹ chị mất năm bao nhiêu?
01:34 Mẹ em mất năm 2007, bố em mất năm 2010 ạ
01:41 Tức là tại thời điểm chị được sang tên sổ đỏ thì bố mẹ chị vẫn còn sống và minh mẫn, sáng suốt đúng k ạ?
01:44 Vâng ạ 2005 ạ, bố mẹ em vẫn còn sống ạ
01:48 Việc tặng cho tài sản, tặng cho quyền sử dụng đất thì có được lập thành văn bản, có được công chứng, chứng thực hợp lệ tại UBND xã, phường, thị trấn hay phòng công chứng, văn phòng công chứng không ạ?
02:31 Bản chất việc các người anh chị em khác thực hiện các quyền đòi tài sản, cũng như phân chia tài sản ở đây thì đứng trên phương diện họ cho rằng những người anh chị đó được quyền nhận di sản thừa kế mà cha mẹ để lại. Với nội dung mà chị trình bày thì luật sư nhận định rằng: Đầu tiên, mặc định đất này là của bố mẹ chị. Đúng k ạ. Như nội dung chị đã trình bày, nguồn gốc là của bố mẹ chị vì mẹ chị mua thì được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Nên nguồn gốc xác định đất là gì, là của bố mẹ chị.
Cần xác định cái văn bản tặng cho quyền sử dụng đất năm 2005 tại UBND phường phải là văn bản tặng cho đó có hợp lệ hay không?
Như chị trình bày là được lập tại phường, có cán bộ tư pháp, cũng như là có ủy ban nhân dân đóng dấu xác nhận. Luật sư nhận định rằng với cái hình thức như vậy, cơ bản là đáp ứng điều kiện về mặt hình thức của một giao dịch về đất đai. Tức là được lập thành văn bản và có chứng thực của UBND xã phường thị trấn. Việc đưa ra phường thì không phải là công chứng. Mà thời điểm được xác định là gì? Là chứng thực hợp đồng giao dịch. Nếu như tất cả cái quy trình thủ tục chứng thực đó là hợp lệ. Tại vì luật sư không được tiếp cận cái văn bản trực tiếp của chị. Nhưng nếu văn bản chứng thực đó là hợp lệ vì đang thực hiện việc chứng thực rồi thì văn bản tặng cho đó được xác định là có hiệu lực và có giá trị pháp lý.
Và khi được xác định là văn bản đó có hiệu lực, có giá trị pháp lý thì việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005 đứng tên một mình chị là có hiệu lực, có giá trị. Tức là việc tặng cho ấy đã được hoàn tất trước khi bố mẹ chị chết. Nên tại thời điểm mở thừa kế, là thời điểm bố mẹ chị chết, thì cái di sản, cái tài sản mà tặng cho chị không được xác định là di sản thừa kế mà cha mẹ để lại.
Di sản thừa kế mà cha mẹ để lại thì phải được xác định là gì?
Là tài sản của cha mẹ chị tại thời điểm mở thừa kế đó. Còn ở đây, tại thời điểm đó thì tài sản này đã tặng cho chị rồi. Tài sản đã sang tên quyền sử dụng đất rồi nên nó không còn là di sản thừa kế mà cha mẹ để lại nữa. Nên những người chị, những người anh chị em khác không được quyền đòi cái tài sản này. Đồng thời không được quyền yêu cầu phân chia tài sản thừa kế đối với tài sản này theo quy định.
Còn về phương diện tình cảm, chị đồng ý để cho chia đất, chia 1 phần đất cho các người chị em để mà ở đến hết đời thì thực ra có một phương án là 2 bên phải tự hòa giải, tự đồng thuận thống nhất với nhau về phương án. Nhưng trên cơ sở, chị cũng trên những cái tham vấn của luật sư mà chị chỉ ra tất cả những cái vấn đề pháp lý để tất cả những người anh chị em trong gia đình đều hiểu được rằng đây không còn là di sản thừa kế mà cha mẹ để lại vì cha mẹ đã tặng cho chị và việc tặng cho đó là hợp lệ rồi.
Nên là về mặt pháp lý, là tặng cho rồi. Bây giờ cha mẹ chết rồi, không đòi lại được cái tài sản này nữa. Nhưng về phương diện tình cảm, chị hỗ trợ, chị cùng phân chia để anh chị em cùng đồng thuận, cùng vui vẻ nên phải giải thích rõ vấn đề pháp lý để những người chị em khác đều hiểu và thống nhất được phương án của chị. Thì đó là phương án phù hợp nhất. Còn nếu mà anh chị em quyết định việc khởi kiện thì sẵn sàng, chị buộc phải theo kiện thôi bởi vì mình không quyết định được việc bên kia có khởi kiện hay không. Nhưng trong cái trường hợp đó thì với nội dung mà chị vừa trao đổi thì có căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị. Còn để tình cảm anh chị em là mọi người phải tự ngồi lại, tự thỏa thuận, thống nhất, họp gia đình, có những phương án để chia sẻ.
…
LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 078 569 0000 – 0969 099 300
Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com
Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn
Zalo liên hệ Luật sư: zalo.me/3357157996900972250
Quét mã QR Zalo Luật sư:
Bạn có thể tham khảo các bài viết liên quan của Equity Law Firm:
– CÁCH CHIA THỪA KẾ TÀI SẢN LÀ NHÀ ĐẤT KHI KHÔNG CÓ DI CHÚC
– XỬ LÝ TRƯỜNG HỢP DIỆN TÍCH ĐẤT ĐO ĐẠC THỰC TẾ NHỎ HƠN TRÊN SỔ ĐỎ