VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

Sau đây Equity Law Firm xin được tư vấn về nội dung sau: VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

(Do tính chất bảo mật thông tin vụ án nên toàn bộ thông tin cá nhân, tên địa phương, tên cơ quan hành chính đã được mã hóa)

TÓM TẮT NỘI DUNG VỤ ÁN

Đầu năm 2024, ông Võ Đông M. liên hệ với Equity Law Firm đề nghị được hỗ trợ pháp lý về tranh chấp phát sinh từ quan hệ giao dịch liên quan đến căn nhà phố thương mại số B, diện tích 108m² thuộc Dự án T do Công ty T1 làm chủ đầu tư. Theo đó, nội dung vụ việc như sau:

Ngày 12/11/2021, ông M. ký Hợp đồng nguyên tắc về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Công ty T1; và ký Hợp đồng tư vấn, môi giới mua bán nhà phố số B04-044/HDDV/NLD-TLB với Công ty N. Theo nội dung hợp đồng tư vấn, môi giới, ông M. phải thực hiện “Khoản bảo đảm” với tổng giá trị 12.891.000.000 đồng và thực tế, ông đã nhiều lần chuyển tiền cho Công ty T1 để thanh toán căn nhà kể trên với tổng số tiền là 3.222.750.000 đồng.

Ngày 06/01/2022, ông M. và bà Phạm Thị Thanh H. ký Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số LN2112284982492 và Hợp đồng cho vay số LN211228498242 với Ngân hàng V – Chi nhánh T2. Tài sản thế chấp là toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng tư vấn, môi giới nêu trên. Ngân hàng đã giải ngân số tiền 9.668.250.000 đồng. Khoản vay được giải ngân theo phương thức chuyển khoản vào tài khoản do Công ty N chỉ định; trên thực tế số tiền này được chuyển cho doanh nghiệp, không phải cho vợ chồng ông M. trực tiếp nhận.

Sau đó, quyền đòi nợ khoản nợ trên được Ngân hàng V chuyển nhượng cho Công ty M và phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán.

NHẬN ĐỊNH, CĂN CỨ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT VỤ ÁN

Sau khi tiếp nhận thông tin và tài liệu từ khách hàng, Equity Law Firm đã nghiên cứu vụ việc và hướng dẫn khách hàng khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu tuyên bố các hợp đồng dân sự liên quan là vô hiệu, dựa trên các căn cứ:

– Thứ nhất, dự án T chưa đủ điều kiện để mở bán, không được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Ngày 14/04/2023, Sở X tỉnh B đã ban hành Công văn số 962/SXD-QLN&PTNT về việc chấn chỉnh việc giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh; trong đó Sở X chỉ rõ tên tại Phụ lục 2 và yêu cầu Công ty T1 – Chủ đầu tư dự án T: “Không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí; đăng tải trên mạng internet và các mạng xã hội khác về các nội dung liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.” . Như vậy, việc Công ty T1 thay Công ty N ký hợp đồng nguyên tắc; hợp đồng tư vấn môi giới khi dự án T chưa đủ điều kiện mở bán, chưa được sự cho phép huy động vốn của Sở X tỉnh B là trái với quy định của pháp luật.

– Thứ hai, việc giao kết các hợp đồng, giao dịch nhằm huy động vốn để đăng ký, đặt chỗ, đặt mua; phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm là trái pháp luật. Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định:

“Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Theo quy định nêu trên, việc thực hiện các giao dịch, ký kết các hợp đồng có nội dung về việc phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án và tiếp nhận tiền từ các giao dịch hợp đồng đó được xác định là hình thức huy động vốn trái pháp luật.

– Thứ ba, Công ty N không phải chủ đầu tư dự án nên không có quyền huy động vốn cũng như cam kết mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định nghiêm cấm đối với hành vi:

“Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án”.

Theo quy định của pháp luật, chỉ chủ đầu tư dự án mới có quyền thực hiện việc ký kết các hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án khi đủ điều kiện, mà không được ủy quyền hoặc giao cho các bên tham gia hợp tác trong dự án. Đối với dự án này, chủ đầu tư dự án là Công ty T1. Do đó, việc Công ty N (không phải chủ đầu tư) ký kết Hợp đồng tư vấn, môi giới với mục đích huy động vốn và cam kết mua bán nhà ở hay kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án là trái quy định pháp luật. Vì vậy Hợp đồng tư vấn, môi giới không có giá trị pháp lý.

– Thứ tư, Hợp đồng tư vấn, môi giới và Hợp đồng nguyên tắc, Bản đăng ký nguyện vọng, Văn bản thỏa thuận giữ chỗ đều vô hiệu do giả tạo và vi phạm điều cấm của luật. Các văn bản trên là các giao dịch nhằm mục đích huy động vốn trái phép từ phía chủ đầu tư và cho phép ông M. được ưu tiên đặt cọc, đặt mua nhà phố thương mại B1 khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Hình thức huy động vốn nêu trên của Công ty T1 và Công ty N là trái quy định pháp luật, là một trong những hành vi bị pháp luật kinh doanh bất động sản cấm thực hiện tại khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“Huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép…”.

Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội:

“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.”

Do đó, Hợp đồng tư vấn, môi giới, Hợp đồng nguyên tắc và các giao dịch, thỏa thuận có liên quan đến việc đặt chỗ, đặt mua và huy động vốn sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

– Thứ năm, Hợp đồng thế chấp giữa ông M. và Ngân hàng V. vô hiệu. Đối tượng của Hợp đồng thế chấp giữa ông M. và Ngân hàng V. là tất cả các quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng tư vấn, môi giới, cụ thể các quyền liên quan đến căn nhà sẽ được dùng để đảm bảo cho khoản vay 9.668.250.000 đồng (Chín tỷ, sáu trăm sáu mươi tám triệu, hai trăm năm mươi nghìn đồng) của ông M. tại Ngân hàng V. Tuy nhiên, như đã phân tích và xác định ở trên, Hợp đồng tư vấn, môi giới vô hiệu, không có giá trị pháp lý, giữa ông M. và Công ty N không phát sinh quyền, nghĩa vụ nào, các quyền tài sản cũng không còn giá trị và không có hiệu lực thực hiện. Căn cứ theo khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được:

“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”.

Do đó, đối tượng của Hợp đồng thế chấp giữa ông M. và Ngân hàng V không tồn tại, không có giá trị pháp lý, không thể thực hiện được và sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.

– Thứ sáu, Hợp đồng cho vay giữa ông M. và Ngân hàng V. cũng vi phạm quy định của pháp luật, bị vô hiệu toàn bộ. Khoản 2 Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định:

“Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

… 2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp”.

Theo quy định trên, khi tổ chức tín dụng thực hiện việc giải ngân, cho vay vốn thì phải xem xét, đánh giá điều kiện cho vay có phù hợp với thực tế, có đúng quy định của pháp luật hay không. Tuy nhiên, trong trường hợp này, khi Ngân hàng V. thực hiện việc ký kết Hợp đồng cho vay với ông M. đã căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay quy định tại khoản 3 Điều 2 Hợp đồng cho vay: “Thanh toán tiền theo Hợp đồng tư vấn môi giới mua bán căn nhà phố số B1 thuộc Dự án T…”. Tuy nhiên, như đã phân tích, đánh giá pháp lý, Hợp đồng tư vấn, môi giới là hợp đồng huy động vốn trái quy định của pháp luật, không có giá trị pháp lý, bị vô hiệu. Do đó, việc Ngân hàng V. cho vay vốn để thanh toán khoản bảo đảm trong Hợp đồng tư vấn, môi giới là mục đích cho vay trái quy định pháp luật. Vì vậy, Hợp đồng cho vay giữa Ngân Hàng V. và ông M. bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Từ toàn bộ các căn cứ và nhận định nêu trên, việc ông M. có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố các hợp đồng, giao dịch dân sự có liên quan trong vụ án trên là vô hiệu; buộc Công ty T1 và Công ty N phải hoàn trả khoản tiền đã nhận của ông M. và bồi thường khoản tiền lãi là hoàn toàn đúng theo quy định pháp luật.

Trên đây là tư vấn của EQUITY LAW FIRM về “VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ”.

LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 078 569 0000 – 0969 099 300

Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm

Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Zalo liên hệ Luật sư: zalo.me/3357157996900972250

Quét mã QR Zalo Luật sư: