VỤ ÁN: BỒI THƯỜNG THU HỒI ĐẤT

Sau đây Equity Law Firm xin được tư vấn về nội dung sau: VỤ ÁN BỒI THƯỜNG THU HỒI ĐẤT

(Do tính chất bảo mật thông tin vụ án nên toàn bộ Thông tin cá nhân, Tên địa phương, Tên cơ quan hành chính đã được mã hóa)

I. Tóm tắt nội dung

Thửa đất số 103, thửa đất số 110 cùng tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải do anh Lê Duy Q. đang quản lý và sử dụng có nguồn gốc thuộc Dự án khu dân cư do Ban kiến thiết sở dựng Đặc Khu Vũng Hải Côn Đảo quản lý trước năm 1989.

Năm 1990, ông Lương Văn T. bao chiếm nhưng không có chính quyền xử lý.

Đến năm 1996, ông T. chuyển nhượng cho bà Trần Thị C. bằng giấy viết tay ghi ngày 29/07/1996, bà C. đã làm nhà trên đất để ở.

Ngày 25/08/2011, bà C. làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ thửa đất số 103, thửa đất số 110 cùng tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải với diện tích kê khai xin cấp Giấy chứng nhận là 39,9 m².

Ngày 5/10/2012, UBND thành phố Vũng Hải cấp cho bà C. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với diện tích 15,4 m²thuộc thửa đất số 110, tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải. Diện tích còn lại (khoảng 24,5 m²) không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 9/7/2019, ông Lê Duy Q. nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng 15,4 m2 đất thuộc thửa đất số 110, tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải từ ông Trần Đăng Khoa. Và được cấp Giấy chứng nhận theo hồ sơ số 26521.CN.18554.

Ngày 21/10/2019, Phòng quản lý đô thị UBND thành phố Vũng Hải có Công văn số 2890/QLĐT-QHKT về nội dung: vị trí thửa đất trên không đảm bảo để xây dựng công trình theo quy định tại Điều 23, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị thành phố Vũng Hải được UBND thành phố Vũng Hải phê duyệt tại Quyết định số 03/2014/QĐ-UBND ngày 08/07/2014.

Ngày 29/06/2020, UBND thành phố Vũng Hải có Thông báo số 4296/TB-UBND về việc thu hồi diện tích đất 22,5 m², thửa đất số 103, tờ bản đồ số 07 bản đồ địa chính phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Hải do ông Lê Duy Q. đang sử dụng để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở rộng đường Hoàng Việt, phường Thắng Nhì (Thửa đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

II. Nhận định pháp lý

1- Đánh giá vấn đề pháp lý liên quan đến phương án bồi thường đối với thửa đất số 103, diện tích 22,5 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Hải khi bị thu hồi để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng công trình nâng cấp, mở rộng đường Hoàng Việt, phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Hải

1.1- Thửa đất số 103, diện tích 22,5 m2, tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Hải không được hưởng bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, ….”

Theo quy định trên, điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng được 02 (hai) điều kiện: (i) Đất được hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; (ii) Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành mà chưa được cấp.

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này”.

Theo đó, người sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người đang sử dụng đất theo quy định tại các Điều 100, Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai 2013.

Đối chiếu với trường hợp của ông Q.: thửa đất số 103, diện tích 22,5 m², tờ bản đồ số 07 có nguồn gốc thuộc Dự án khu dân cư do Ban kiến thiết xây dựng Đặc Khu Vũng Hải Côn Đảo quản lý trước năm 1989. Năm 1990, ông Lương Văn T. bao chiếm nhưng không có chính quyền xử lý. Ngày 29/07/1996, ông T. chuyển nhượng cho bà Trần Thị C. bằng giấy viết tay. Ngày 25/08/2011, bà C. làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích kê khai là 39,9 m² (trong đó có 22,5 m², thửa đất số 103, tờ bản đồ số 07 nêu trên) và được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với diện tích 15,4 m²thuộc thửa đất số 110, tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải, còn 22,5m², thửa đất số 103, tờ bản đồ số 07 nêu trên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ năm 2019 (khi nhận chuyển nhượng 15,4 m²thuộc thửa đất số 110, tờ bản đồ số 07 của ông Trần Đăng Khoa), ông Lê Duy Q. đã quản lý, sử dụng luôn cả 22,5 m², thửa đất số 103, tờ bản đồ số 07 (chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Như vậy, 22,5 m² thuộc thửa đất số 103, tờ bản đồ số 07 do ông Q. đang quản lý, sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, việc xác định thửa đất số 103, diện tích 22,5 m², tờ bản đồ số 07 nêu trên có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không sẽ phải căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013.

Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“…, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, … thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, với những trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, không có vi phạm về đất đai và đặc biệt là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất…thì người đang sử dụng đất mới được xem là đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định như có hành vi vi phạm pháp luật đất đai hoặc không phù hợp với quy hoạch thì sẽ được xác định là không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xét riêng tới thửa đất số 103, tờ bản đồ số 07, diện tích 22,5 m² do ông Lê Duy Q. đang quản lý, sử dụng, thì thửa đất này chưa đủ điều kiện để được hưởng bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Thứ nhất: Theo thông tin ông Lê Duy Q. cung cấp, thửa đất này đã nằm trong quy hoạch đường giao thông từ năm 2006, trong khi thời điểm ông Q. bắt đầu quản lý, sử dụng thửa đất này từ năm 2019, do đó thửa đất này không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 do không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

Thứ hai, Theo Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận của bà Trần Thị C. ngày 25/8/2011, bà C. đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 39,9 m². Tuy nhiên, ngày 5/10/2012, UBND thành phố Vũng Hải chỉ cấp cho bà C. diện tích 15,4m². Diện tích còn lại (khoảng 22,5 m² – 24,5 m²) không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại phần ý kiến của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có nêu: “Đã thẩm tra hồ sơ, đủ điều kiện cấp giấy CN theo khoản 5 Điều 14 Nghị định 87/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ”. Khoản 5 Điều 14 Nghị định 87/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định này”.

Theo đó, trong tổng số 39,9 m²thì chỉ 15,4 m²là phù hợp với quy hoạch nên bà C. mới được UBND thành phố Vũng Hải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với diện tích 15,4 m². Còn diện tích còn lại khoảng 22,5 m² – 24,5 m² (là diện tích đất đang có thông báo thu hồi số 4296/TB-UBND ngày 29/06/2020 của UBND thành phố Vũng Hải) thì không phù hợp với quy hoạch nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2- Về việc bồi thường đối với phần diện tích nhà ở trên thửa đất số 103, diện tích 22,5 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Hải khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”

Theo quy định trên, Nhà nước chỉ thực hiện việc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại khi tài sản đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu, và tài sản trên đất được tạo lập một cách hợp pháp.

Căn cứ khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất:

“Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định được hiểu là tài sản được xây dựng trên đất mà chưa xin phép hoặc chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận hoặc không đáp ứng điều kiện về quy hoạch hoặc không có giấy tờ, tài liệu chứng minh tài sản được tạo lập hợp pháp để được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.

Điểm h, khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có nêu:

“Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó”. Theo quy định này, trong trường hợp cá nhân trong nước không có giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép hoặc giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật…thì vẫn có thể được chứng nhận quyền sở hữu nếu có một trong các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở. Cụ thể:

Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 07 năm 2006 thì cần có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 07 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật;

Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Đối chiếu với trường hợp của ông Lê Duy Q., phần diện tích nhà ở trên thửa đất số 103, diện tích 22,5 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Hải không phải do ông Q. xây dựng, năm 2019 ông Q. bắt đầu quản lý, sử dụng thửa đất này thì nhà ở đã có từ thời các chủ trước đây, hiện nay ông Q. cũng không có bất cứ giấy tờ nào theo quy định của pháp luật để chứng minh việc tạo lập nhà ở trên thửa đất này là hợp pháp.

Vì vậy, để có sơ sở được xem xét bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đối với nhà trên đất thì ông Lê Duy Q. cần phải xác định thời điểm hoàn thành việc xây nhà trên đất để từ đó đối chiếu vào trường hợp tương ứng theo quy định tại điểm h, khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 nêu trên.

Ngoài ra, theo nội dung ghi nhận tại phần xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn liên quan tới Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận của bà C. ngày 25/8/2011, thửa đất số 103, diện tích 22,5 m² có nguồn gốc thuộc Dự án khu dân cư do Ban kiến thiết sở dựng Đặc Khu Vũng Hải Côn Đảo quản lý trước năm 1989. Năm 1990, ông Lương Văn T. bao chiếm nhưng không có chính quyền xử lý. Đồng thời, theo thông tin ông Q. cung cấp, quy hoạch dự án mở rộng đường Hoàng Việt có từ năm 2006. Do đó, không loại trừ trường hợp căn nhà hình thành, tồn tại trên đất bản chất có thể là kết quả của việc lấn, chiếm đất thuộc hành lang đường bộ, xây dựng nhà không có giấy phép, không phù hợp với quy hoạch, nói cách khác là có hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Điểm b, khoản 1 Điều 28 Luật Xử lý vi phạm hành chính quy định:

“Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép”.

Đây là một trong những biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp vi phạm quy định về trật tự xây dựng, xây dựng công trình trái phép.

Khoản 2 Điều 208 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.”

Do đó, UBND thành phố Vũng Hải có thể yêu cầu Quý Khách hàng tự tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm pháp luật xây dựng, khôi phục hiện trạng của đất trước khi xem xét việc bồi thường, hỗ trợ.

2- Đánh giá vấn đề pháp lý liên quan đến việc thu hồi, phương án bồi thường, chính sách tái định cư đối với thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải khi bị thu hồi

2.1- Về việc thu hồi đất đối với thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải

Thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải hiện do ông Lê Duy Q. là chủ sử dụng hợp pháp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 718558.

Thửa đất này không thuộc quy hoạch đường giao thông, không bị thu hồi để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng công trình nâng cấp, mở rộng đường Hoàng Việt, phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Hải.

Tuy nhiên vị trí thửa đất này không đảm bảo để xây dựng công trình theo quy định tại Điều 23, Quy chế quản lý quy hoach, kiến trúc đô thị thành phố Vũng Hải được UBND thành phố Vũng Hải phê duyệt tại Quyết định số 03/2014/QĐ-UBND ngày 08/07/2014.

Căn cứ điểm e, khoản 1 Điều 23 quy định về mật độ xây dựng trong Quyết định số 03/2014/QĐ-UBND ngày 08/07/2014 của UBND thành phố Vũng Hải:

“Đối với các lô đất có diện tích < 36,0m2 thì thu hồi để làm không gian công cộng cho đường phố và đồng thời bố trí tái định cư lại cho nhân dân.”

Và căn cứ khoản 2 Điều 38 quy định đối với công trình nhà liền kế trong Quyết định số 03/2014/QĐ-UBND ngày 08/07/2014 của UBND thành phố Vũng Hải:

“Đối với các lô đất có diện tích <36,0m2 thì cho phép nhập thửa với các lô đất cận kề. Trong trường hợp không thể nhập thửa, khuyến khích thu hồi giải tỏa để làm không gian công cộng cho khu vực, đồng thời phải có giải pháp đền bù hoặc bố trí tái định cư thỏa đáng cho các trường hợp trên”.

Theo đó, đối với những lô đất có diện tích <36,0m²nếu không thể nhập thửa với các lô đất cận kề thì thu hồi giải tỏa để làm không gian công cộng đồng thời phải có giải pháp đền bù hoặc bố trí tái định cư thỏa đáng cho nhân dân.

Đối chiếu với trường hợp của ông Lê Duy Q., diện tích của thửa đất chỉ có 15,4 m²(<36,0m²) nên việc xây dựng công trình trên thửa đất này sẽ không phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, đô thị của thành phố. Vì vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, diện tích đất này có thể được thu hồi giải tỏa để làm không gian công cộng, chủ sử dụng đất bị thu hồi có thể được đền bù hoặc bố trí tái định cư theo quy định.

Cần phải nói thêm rằng, do thửa đất không nằm trong diện bị thu hồi để thực hiện dự án nâng cấp, mở rộng đường Hoàng Việt nên việc thu hồi nốt thửa đất này có thể được tiến hành đồng thời trong quá trình thu hồi để thực hiện dự án đường Hoàng Việt hoặc sau khi hoàn thành dự án, thời điểm thu hồi phụ thuộc vào chương trình, kế hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2.2- Về việc bồi thường, hỗ trợ, chính sách tái định cư đối với đối với thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải khi bị thu hồi

a. Thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải được hưởng bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”

Như trên đã nêu, thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 được cấp Giấy chứng nhận số BK 718558, số vào sổ cấp GCN: CH-01465. Như vậy, trong trường hợp thửa đất này bị thu hồi thì ông Q. có thể được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Căn cứ khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”

Căn cứ điểm a, khoản 1, khoản 3 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

“1.a. Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

…Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.”

Theo các quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất thì sẽ có hai trường hợp. Trường hợp thứ nhất, người có đất bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở, mà không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Trường hợp thứ hai, người có đất bị thu hồi còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở (việc bồi thường bằng đất ở trong trường hợp này hoàn toàn phụ thuộc vào quỹ đất của địa phương).

Dẫn chiếu tới khoản 2 Điều 5 Quyết định 52/2014/QĐ-UBND ngày 31/10/2014 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Hải quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Hải:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai khi nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở (dưới 40 m2) mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư theo nguyên tắc tổng diện tích đất ở hoặc nhà ở tái định cư được bồi thường không lớn hơn diện tích đất ở thu hồi.

Đối với trường hợp bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường cấp huyện chịu trách nhiệm tính toán và được thanh toán bằng tiền theo quy định tại Khoản 2, Điều 30, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.”

Từ những căn cứ pháp lý trên, trường hợp thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², bị thu hồi thì ông Q. có thể được nhận bồi thường về đất. Hình thức bồi thường có thể bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền tùy từng trường hợp và quỹ đất tái định cư của từng địa phương.

b. Phần diện tích nhà thuộc thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 tại địa chỉ phường 6 (nay là phường Thắng Nhì), thành phố Vũng Hải có thể được xem xét hưởng hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Dẫn chiếu tới văn bản pháp luật của Tỉnh Bà Rịa-Vũng Hải, quy định tại khoản 4, Điều 1 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND ngày 16/8/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Hải ban hành kèm theo Quyết định số 52/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 10 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Hải:

“Bổ sung Điều 17a và Điều 17b như sau:

Điều 17b. Hỗ trợ nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt.

Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt không được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất và xây dựng trước thông báo thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ theo quy định sau:

1- Đối với khu vực đô thị:

a) Xây dựng trước ngày 01/7/2004: hỗ trợ bằng mức bồi thường;

b) Xây dựng từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2006: hỗ trợ bằng 80% mức bồi thường.

c) Xây dựng sau ngày 01/7/2006: không hỗ trợ.”

Theo đó, như trên đã nêu, thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 thuộc quyền sử dụng của ông Q., đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đủ điều kiện được bồi thường về đất. Dù thửa đất này không đủ điều kiện để xây dựng công trình trên đất nhưng nếu phần diện tích nhà trên đất được xây dựng trước ngày 01/7/2006 thì khi có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất có thể được xem xét hưởng hỗ trợ theo quy định trên (trường hợp quy định trên vẫn có hiệu lực và chưa bị thay thế).

III. Khuyến nghị phương án

Trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành và thông tin, tài liệu được ông Q. cung cấp, Equity Law Firm khuyến nghị:

Liên hệ, làm việc với chính quyền địa phương để nắm bắt tình hình, kế hoạch thu hồi đất đối với hai thửa đất (thửa đất số 110 và thửa đất số 103) đang quản lý, sử dụng;

Liên hệ, làm việc với chính quyền địa phương để xin xác nhận về quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà trên hai thửa đất (thửa đất số 110 và thửa đất số 103) để có căn cứ được xem xét bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;

Trên thực tế trong quá trình Equity Law Firm giải quyết các vụ việc tương tự thì có nhiều trường hợp chính quyền địa phương tạo điều kiện cho người sử dụng đất được nhằm sớm ổn định cuộc sống nên liên quan tới khoản bồi thường thiệt hại đối với tài sản trên đất, ông Q. lưu ý cần liên hệ, làm việc với chính quyền địa phương để kịp thời xin phương án hỗ trợ;

Ông Q. có thể làm văn bản tới cấp có thẩm quyền xem xét việc thu hồi nốt thửa đất số 110, diện tích 15,4 m², tờ bản đồ số 07 để được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như đã phân tích ở trên;

Trường hợp cấp có thẩm quyền không thực hiện việc thu hồi đồng thời hai thửa đất (thửa đất số 110 và thửa đất số 103) thì ông Q. có thể làm văn bản gửi tới cấp có thẩm quyền xem xét việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Hải quy định căn cứ theo khoản 4 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định:

“4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”.

Trên đây là tư vấn của EQUITY LAW FIRM về “VỤ ÁN BỒI THƯỜNG THU HỒI ĐẤT“

LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 078 569 0000 – 0969 099 300

Phụ trách nội dung: ThS. LS. Phan Công Tiến – Luật sư điều hành Equity Law Firm

Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Email: tienpc@equitylaw.vn – luatsucongtien@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Zalo liên hệ Luật sư: zalo.me/3357157996900972250

Quét mã QR Zalo Luật sư: