THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CÓ NHÀ RIÊNG CỦA THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐẤT

Posted on Posted in Dân sự, Đất đai

CÂU HỎI: Kính chào luật sư! Tôi có vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất khi có nhà riêng của thành viên hộ gia đình trên đất cần luật sư tư vấn như sau:

Gia đình tôi có ông nội, bố mẹ tôi, và hai anh em trai tôi đều đã lập gia đình. Trước khi ông nội của tôi qua đời có làm GCNQSDĐ của thửa đất đại gia đình tôi đang sống; GCN có ghi chủ hộ tên ông nội tôi. Sau đó, ông nội đã làm thủ tục tặng cho bố mẹ tôi quyền sử dụng thửa đất đó.

Thửa đất này được bố mẹ tôi mang đi thế chấp ngân hàng để vay một khoản tiền để làm gì thì không ai trong gia đình biết. Thời điểm đó tôi đã xây nhà ở trong một phần diện tích của thửa đất đó nhưng bố mẹ chưa tách thửa cho tôi. Một thời gian sau bố mẹ kêu vỡ nợ rồi cả bố mẹ đi vào miền nam sống. Sổ đỏ thì vẫn đang nằm trong ngân hàng. Hiện tại tôi vẫn sống cùng vợ con trên diện tích mà tôi đã xây dựng nhà ở trước đó.

Luật sư cho tôi hỏi:

– Thứ nhất tại sao bố mẹ tôi lại được cấp GCNQSDĐ hình thức tài sản riêng trong khi thửa đất đó không phải là bố mẹ mua mà là tặng cho từ ông nội là chủ hộ.

– Thứ hai là nếu giờ bố mẹ tôi không có khả năng trả nợ cho Ngân hàng thì đất đó sẽ bị xử lý thế nào. Hai gia đình của hai anh em tôi có bị ra đường không.

Xin cảm ơn!

Sau đây Equity Law Firm xin được tư vấn về vấn đề này như sau:


THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CÓ NHÀ RIÊNG CỦA THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐẤT
EQUITY LAW FIRM – TƯ VẤN THỦ TỤC TỐ TỤNG – TƯ VẤN PHÁP LUẬT – ĐẠI DIỆN THEO ỦY QUYỀN

1. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Bộ luật Dân sự năm 1995;

– Bộ luật Dân sự năm 2005;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 1993;

– Luật Đất đai năm 2003;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Văn bản giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ số 01/2017/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân tối cao, ngày 07/4/2017.

2. NỘI DUNG TƯ VẤN

2.1. Quyền sử dụng đất (QSDĐ) của thành viên hộ gia đình khi GCNQSDĐ được cấp cho hộ gia đình

Luật Đất đai 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Thành viên hộ gia đình có QSDĐ được xác định theo thời điểm xác lập QSDĐ. Thời điểm đó là khi gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; hoặc thời điểm gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất.

QSDĐ của hộ gia đình là sở hữu chung của của các thành viên hộ gia đình. Mỗi thành viên có quyền định đoạt phần riêng của mình trong khối tài sản chung. Mọi việc định đoạt tài sản sở hữu chung là bất động sản phải đạt được đồng thuận của tất cả các thành viên gia đình có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Theo những thông tin bạn cung cấp cho Equity Law Firm, chưa thể xác định được rõ ràng vào thời điểm gia đình bạn xác lập quyền sử dụng đất, bạn và anh em trai của bạn đã có tên trong hộ khẩu gia đình hay chưa (không loại trừ trường hợp đã từng có tên nhưng tách khẩu riêng). Vì vậy, Equity Law Firm nhận định trên 02 trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: bạn và anh em trai của bạn không có tên trong hộ khẩu.

QSDĐ trong trường hợp này là tài sản chung của ông nội, bố và mẹ bạn. Ông nội bạn có quyền tặng cho phần sở hữu của ông trong khối tài sản chung cho bố và mẹ bạn. Bố và mẹ bạn có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ khác và sử dụng để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Trường hợp thứ hai:

Trường hợp bạn và/hoặc anh em trai của bạn đã có tên trong hộ khẩu vào lúc gia đình bạn xác lập quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn và/hoặc anh em trai của bạn là một thành viên có đầy đủ QSDĐ với thửa đất. Ông nội bạn không có quyền tặng cho phần riêng của bạn và/hoặc anh em trai của bạn trong khối tài sản chung cho bố mẹ bạn. QSDĐ đối với thửa đất vẫn là sở hữu chung của bố, mẹ và bạn và/hoặc anh em trai bạn. Bố mẹ bạn không có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận cho riêng mình và sử dụng Giấy chứng nhận này để vay vốn ngân hàng.

Do vậy, tùy từng trường hợp để xét GCNQSDĐ có được cấp đổi hợp pháp hay không.

Trường hợp GCNQSDĐ cấp sai, để bảo vệ quyền lợi của mình, hai anh em bạn có thể khởi kiện hành chính đối với quyết định cấp Giấy chứng nhận của UBND cấp huyện. Thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày bạn hoặc anh em trai của bạn biết đến Giấy chứng nhận đã cấp cho bố mẹ bạn. Hoặc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai để yêu cầu phân chia tài sản trong khối tài sản chung hộ gia đình.

2.2. Đánh giá hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Tại thời điểm thế chấp, ngân hàng chỉ có thể căn cứ vào những thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận mà bố mẹ bạn cung cấp để thực hiện giao dịch thế chấp và vay vốn. Thông tin bạn cung cấp không đề cập đến thời điểm thực hiện giao dịch này. Vậy để xét hiệu lực của việc thế chấp cần xét đến hai trường hợp sau: 

– Hợp đồng thế chấp ký trước ngày 01/01/2017:

Đây là thời điểm BLDS 2005 vẫn còn hiệu lực. Áp dụng khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 như sau: 

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Vậy nếu việc GCNQSDĐ cấp không đúng, việc thế chấp giữa bố mẹ bạn và ngân hàng trong trường hợp này là vô hiệu. Do đó anh em bạn có thể khởi kiện yêu cẩu tuyên bố giao dịch vô hiệu. 

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 716 BLDS 2005 quy định:

2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.

Vậy bạn cũng cần xem xét phạm vi hợp đồng thế chấp có bao gồm tài sản trên đất không. Từ đó có phương hướng giải quyết vụ việc một cách đúng đắn. 

– Hợp đồng thế chấp ký sau ngày 01/01/2017:

Giao dịch giữa bố mẹ bạn và ngân hàng không bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu“.

Trường hợp này, Ngân hàng vẫn có thể có quyền yêu cầu xử lý tài sản đối với quyền sử dụng đất của gia đình bạn để thu hồi nợ.

Vậy, tùy thuộc vào tính hợp pháp của việc cấp GCNQSDĐ; tính có hiệu lực của hợp đồng thế chấp để lựa chọn biện pháp bảo vệ quyền lợi cho bạn. 

2.3. Xử lý đối với tài sản trên đất do bạn xây dựng

Theo thông tin bạn cung cấp, công trình xây dựng trên đất là do một mình bạn đầu tư xây dựng, vậy khi xử lý tài sản thế chấp bạn cần chứng minh ngôi nhà bạn ở là do công sức lao động; nguồn tiền của bạn mà có. Khi đó, bạn được quyền yêu cầu thanh toán cho bạn cả giá trị tài sản trên đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, Ngân hàng cũng rất khó khăn để xử lý trường hợp này (tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất; công trình xây dựng chưa được đăng ký trên Giấy chứng nhận). Vì vậy thời gian giải quyết có thể kéo dài và có nhiều tình huống phát sinh.

Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất khi có nhà riêng trên đất, Chúng tôi khuyến nghị bạn cần tham vấn Luật sư trước khi thực hiện bất kỳ thủ tục pháp lý nào tiếp theo để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng; hạn chế thiệt hại, rủi ro pháp lý phát sinh.

Trên đây là tư vấn của EQUITY LAW FIRM về “THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CÓ NHÀ RIÊNG CỦA THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐẤT“.

Quý khách có nhu cầu Tư vấn pháp luật –  Thực hiện thủ tục hành chính – Thủ tục tố tụng – Thủ tục doanh nghiệp, xin quý khách vui lòng liên hệ:

Liên hệ dịch vụ: Luật sư Công Tiến – 096 909 9300 – tienpc@equitylaw.vn

Hotline: 0972 636 445 – hannt@equitylaw.vn                                                                                               

Fanpage: https://www.facebook.com/equitylaw.vn

Địa chỉ: Tầng 5, Tòa nhà Bình Vượng Tower, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Văn phòng giao dịch: 158 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.


Bạn có thể tham khảo các bài viết liên quan của Equity Law Firm

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

– THỦ TỤC KHỞI KIỆN VỤ ÁN HÀNH CHÍNH

THỦ TỤC THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Bình luận

Tin liên quan

Trả lời